Экономика
Будет ли оживление на рынка недвижимости?
Анна РЫКОВА, konkurent.ru
За последние полгода стоимость «квадрата» на рынке недвижимости Владивостока подросла на 20%, а средний индекс уже почти добрался до рекордных уровней 2007-2008 гг. Настал ли подходящий момент для того, чтобы вкладываться в квартиры?
С одной стороны, цены на жилье и правда растут. С другой — отмечаемый рост мал. В среднем во время кризиса цены на квартиры в краевом центре снизились на 30%, и отыгрывать это падение рынок будет медленно, но верно.
Сергей Косиков, управляющий Городского Бюро Обменов: «Причинами ценового скачка несколько лет назад были не только платежеспособные покупатели. Рост перед кризисом — это был как снежный ком. Быстрый рост делал жилье очень привлекательным для вложения денег, и это спровоцировало новый виток роста. Скачок цен в начале этого года — это скорее психологический момент. Когда на фоне заявлений о полной победе над кризисом продавцы в ожидании оживления взвинтили цены. Но также быстро цены и встали, и сейчас уже нет такого роста».
Активизация покупателей и стабильные цены (а то и небольшой их рост) не привлекли внимание инвесторов. А измерить активность спекулянтов, как известно, довольно трудно. Но эксперты уверены, если банки продолжат понемногу размораживать кредитование, то это непременно подстегнет цены. Более того, в пользу долгосрочного роста также действует ряд объективных факторов. Если учесть, что как минимум треть жилья в приморской столице подходит к черте своего физического износа, собственники будут нуждаться в новом и качественном жилье не меньше (а может, и больше), чем до сих пор.
Ирина Нестерова, заместитель генерального директора ООО «Торговый дом «Омега»: «Не слишком-то платежеспособное население нашего региона берет ипотеку под большие проценты. Хотя на сегодняшний день банки пытаются оживить рынок при помощи ипотечных программ, снижая процентные ставки до 8% для того, чтобы была возможность приобрести хоть какое-то жилье в домах, которые находятся в крайне плохом состоянии по их содержанию. Другая часть людей не хочет платить огромные деньги за такое жилье.
Надо сказать также и о том, что вторичное жилье по стоимости квадратного метра опережает новостройки. А ведь этим домам по 40 («брежневки») — 60 («хрущевки») лет. «Хрущевки» имели расчетный ресурс 50 лет, поздние исследования показали, что при своевременных капитальных ремонтах расчетный ресурс может быть продлен до 150 лет. Но пока этого капитального ремонта не будет, какой бы евроремонт квартир мы не делали, коммуникации общего пользования и неухоженные подвалы остаются, и в любой момент это «тонкое место» может порваться. Живой пример на сегодняшний день — разрушение дома по Посьетской,28. А по владивостокским меркам — это жилье в центре всегда считалось жильем высокой стоимости, и желающие жить в центре покупали квартиры в этом доме за весьма солидные деньги. Как бы ни хотели продавцы, не может стоить квартира во Владивостоке столько же, сколько в Москве и Санкт-Петербурге».
«Платежеспособный спрос сейчас достаточно высок. И здесь играют большую роль и ипотека, и программы поддержки (субсидии, материнский капитал, сертификаты), — считает Косиков. — Другое дело, что почти 80% — это обмены или альтернативные сделки. Люди меняют свои жилищные условия. И если в нашем крае люди не видят для себя перспектив, то и поменять они могут не только квартиру, но и регион. Но в любом случае — цены устанавливает рынок. Квартиры продаются за те деньги, которые покупатель готов и может заплатить. Мы, как профессиональные участники рынка, можем оперировать не только рекламными ценами, но и ценами реальных сделок. И если год назад разница в среднем доходила до 10%, то сейчас реальные сделки отличаются от заявленных цен на 3-6%».
По данным риэлторов, в настоящее время стоимость «квадрата» комнаты гостиничного типа приближается к 75-95 тыс. руб. в зависимости от района (см. табл.). И если раньше срок экспозиции, например, «гостинок» или однокомнатных квартир составлял в среднем две недели, то сейчас он зачастую превышает полтора месяца. Удастся ли остановить эту эскалацию цен?
«Повлиять на рынок может строящийся микрорайон Снеговая Падь, — уверен Косиков. — Это пока уникальный проект комплексной застройки. С нуля появляется новый микрорайон с полной инфраструктурой. Только рынок он не обрушит. На рынок выйдет не более 30% квартир Снеговой Пади в ближайшие 3-5 лет. Это, конечно, существенно снизит напряженность на рынке».
«Естественно, военные будут продавать полученные квартиры, но это будет постепенный и долгий процесс, который особой роли не сыграет, — утверждает Ольга Тимошина, президент «Гильдии Риэлторов Приморского края». — Опять же необходимо учитывать, что в приобретении жилья инфраструктура играет не последнюю роль, а Снеговая Падь будет еще долго развиваться. Однако никакой новострой не может сравниться с вторичным жильем, поскольку только что построившаяся квартира требует дополнительного вложения средств. Таким образом, затраты на приведение новой квартиры в жилое состояние несравнимы с затратами на покупку готового к эксплуатации жилья в старом фонде. По мере того как покупатели будут расширять свои жилищные условия, будут расти и цены на вторичное жилье».
Ирина Нестерова: «Для хоть какого-то оживления рынка недвижимости надо нам всем хорошо подумать, стоит ли продавцам продолжать держать столь высокие цены, ведь все равно нет тех людей, кто способен за эту цену эти квартиры купить. Под оживлением я подразумеваю следующее: люди, имеющие не очень большие средства, могли бы купить квартиры небольшой площади, а затем, подзаработав, переехать в более комфортное жилье, другие могли бы вложить свободные средства не за границей, а здесь, у себя дома. Продавцам и покупателям не надо упорно стоять по разные стороны баррикад, необходимо учиться договариваться».
Другие статьи номера в рубрике Экономика:
