Администрация Спасска отказала в разрешении на строительство нового дома владелице земельного участка с разрешенным использованием под жилую застройку.
Это тем более удивительно, что в бывшем индустриальном центре Приморья практически ничего не строится. Чтобы расселить людей из аварийного жилья (а таких домов в Спасске около сотни), администрация города выкупила 18 квартир у предпринимателя, построившего гостиницу.
Не думала, не гадала Юлия С., что подаренный ей родственником земельный участок с жилым домом на окраине города принесет ей столько же неприятностей, как в свое время защитникам древней Трои – огромный деревянный конь, из которого ночью вышел отряд вооруженных до зубов греков.
Получив дар, Юлия через месяц, как и положено, получила Свидетельство о государственной регистрации права на него. В нем четко записано: разрешенное использование земельного участка – «под жилую застройку». Ни о каком ограничении прав в Договоре дарения земельного участка речи не шло. И в Свидетельстве есть отметка об отсутствии зарегистрированного ограничения (обременения) права собственности.
– Мое право собственности на земельный участок никем не оспаривалось, – утверждает женщина. – В порядке, установленном действующим земельным законодательством, спорный земельный участок у меня не изъят.
Юлия обратилась в администрацию города с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома (старая постройка общей площадью 38,7 квадратных метров не отвечала потребностям семьи). И 16 ноября 2012 года ей отказали! Причина – на данном земельном участке Правилами землепользования и застройки (утверждены решением городской думы № 63 от 30 мая 2011 года) предусмотрено строительство среднеэтажных жилых домов!
– Считаю отказ администрации незаконным, – обосновывает свою позицию незадачливая владелица куска земли в тысячу квадратных метров. – Являясь законным правообладателем спорного земельного участка под жилую застройку и жилого дома, я лишена возможности реализовать в полном объеме свои права, предусмотренные статьей 209 Гражданского кодекса РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. И владение это осуществляется им свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц (ГК, статья 129).
Земельный кодекс РФ устанавливает: собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием (статья 40).
Градостроительный кодекс РФ гласит: правила землепользования и застройки разрабатываются в целях обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства (стать 30, пункт 3).
При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются и с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования (Градостроительный Кодекс, статья 34, часть 1 пункт 4).
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда – бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок другому лицу. При этом они подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Давайте сравним даты.
Правила землепользования и застройки утверждены Думой Спасска 30 мая 2011 года.
Юлия зарегистрировала свои права на подаренный 25 июня 2012 года участок с домом 23 июля того же года.
Возникает логичный вопрос: почему же тогда администрация города не уведомила новую владелицу об имеющихся ограничениях в пользовании участком? Более того, она и не зарегистрировала их в установленном законодательством порядке! Или у местных чиновников левая рука не ведает, что творит правая?!
– Статьей 280 ГК РФ, – аргументирует свою позицию Юлия, – установлено, что собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка (а такового нет и до сих пор!) до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе у него участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, И производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. При этом, конечно, он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Т.е. ограничение прав собственника земельного участка ПОДЛЕЖИТ РЕГИСТРАЦИИ. Но и в этом случае Земельный Кодекс РФ НЕ ЗАПРЕЩАЕТ собственнику пользоваться и владеть своей собственностью по своему усмотрению!
30 января 2012 года Спасский районный суд признал незаконным отказ в выдаче Юлии градостроительного плана земельного участка для строительства жилого дома. Решение вступило в законную силу 28 февраля.
Кстати, интересная деталь: представитель администрации на предварительном заседании суда, сославшись на Правила землепользования и застройки, не согласился с исковыми требованиями Юлии, а в само судебное заседание не явился. Суд признал его неявку неуважительной и рассмотрел дело в его отсутствие.
Очевидно, юрист и сам счел позиции администрации шаткими и не основанными на законе.
Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик – собственник земельного участка – должен предоставить в администрацию: правоустанавливающие документы на земельный участок, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства и градостроительный план земельного участка – тот самый, в выдаче которого и отказывают чиновники. Хотя в течение 30 дней с момента обращения к ним должны подготовить градостроительный план земельного участка и утвердить его без проведения каких-либо дополнительных процедур и взимания платы! Во всяком случае, так говорится в статье 46, пункт 17 Градостроительного кодекса РФ.
Очевидно, чиновникам администрации Спасска всякие там кодексы – не указ. Они действуют по собственному разумению…
Так и не выдав собственнику земельного участка его градостроительный план, несмотря на вступившее в законную силу решение суда, администрация отказала 7 ноября 2013 года и в выдаче разрешения на строительство!
Конечно же, «в связи с несоответствием предоставленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка»!
Вот в такой переплет попадают в Спасске те, кто хочет собственными руками, за свои деньги, на собственном земельном участке построить дом…
Зная ситуацию в городе не понаслышке, думаю, что Юлия успела бы и новый дом построить, и, в свою очередь, подарить или завещать его наследникам. Потому что дотационный на две трети бюджет Спасска не позволяет такую «роскошь», как строительство нового жилья.
Кстати, до сих пор не могут получить обещанные им земельные участки под строительство жилья и многие многодетные семьи.
Юлия, конечно, отступать не собирается, и отказ администрации планирует снова обжаловать в суде. Учитывая, что она – юрист по образованию, думаю, своего добьется.
Однако возникает крамольная мысль: уж если ее так мытарят, каково же простому человеку отстаивать свои права перед чиновничьей ратью?
На снимках: дом №15 по улице Олега Кошевого рухнул из-за ветхости (верхний снимок), и его жильцов пришлось расселять отнюдь не в новые квартиры – в Спасске жилые дома не строятся уже более 20 лет. А так выглядит дом № 21 по улице Краснознаменной (нижний снимок), жильцы которого еще ждут своего часа, и будет это не скоро, потому что дом не попал в программу переселения из ветхого жилья даже на 2014-й год.
Ольга Купчинская, руководитель Спасского филиала ОДПК «Хранители закона», фото автора.
«Жилищная солидарность».
