Экономика
Когда нас выставят на аукцион
Дмитрий ЩЕДРИН
(Начало в “АВ” №42)
КТО БЫЛ ПОТРЕБИТЕЛЕМ, ТОТ СТАНЕТ НИКЕМ
1 января 2007 года собственники многоквартирных домов согласно ЖК РФ обязаны выбрать способ управления, а они ничего не выбрали, и их загонят в ловушки в виде “управляющих компаний”. Что людям делать в создавшейся ситуации?
Новый Жилищный Кодекс, а также закон о введении его в действие существенно повлияли на права и свободы граждан. И это ощутят на себе люди уже с 1-го января.
К примеру, до введения нового ЖК РФ многие жители, и я в их числе, подавали иски в суд на оказание некачественных коммунальных услуг, и выигрывали. Но с введением ФЗ-210 “О регулировании тарифов на коммунальные услуги”, который вступил в силу с 1 января 2006 года, потребителями коммунальных и жилищных услуг являются: - управляющие компании; - ТСЖ; - жильцы домов, выбравших непосредственное управление своими домами; - владельцы частных домов.
Проще говоря, человек, живущий в ТСЖ либо в доме, переданном мэрией под контроль управляющей компании, потребителем уже не является. То есть, на него не распространяется закон “О защите прав потребителей”, и он не имеет права подавать в суд или прокуратуру при отключении отопления, электроэнергии, воды и прочего.
Что до тех домов, где не мэрия выбрала управляющую компанию, а это сделали сами жители, то все зависит от договора. Каким будет договор, такими будут и права. Если договор будет прописан отчетливо, то при его невыполнении подать в суд можно, если договор будет прописан туманно - то судебный процесс жильцами будет заведомо проигран.
НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ
Время у собственников ещё есть, но его катастрофически мало. Из трех форм управления, допускаемых новым ЖК РФ, лучше всего выбрать “непосредственное управление”, которое дает право каждому отдельно заключать договоры с поставщиками услуг.
При непосредственном управлении собственники не производят никакой регистрации юридического лица. Путем переговоров между собой достигают соглашение (лучше зафиксированное в виде протокола) по распределению обязанностей по управлению своим жилым домом.
Вариант1: К примеру, собственник Иванов берет на себя обязанность собирать со всех жителей дома деньги за тепло и электроэнергию и платит за эту услугу. Сидоров возьмется собирать деньги за воду и тоже будет оплачивать поставщику услуги. А Петров возьмет на себя ответственность собирать платежи за эксплуатацию и ремонт дома. Ему нужно не только собрать деньги, но и составить смету, нанять слесаря, электрика, собирать заявки о неполадках и оплачивать труд нанятых специалистов.
Заключать же договор о поставке горячей, холодной воды, отопления и др. будет каждый житель самостоятельно и напрямую с поставщиками. Этим самым исключается звено посредников.
Вариант 2: Жители могут выбрать из своей среды уполномоченного, или нанять за определенную плату человека со стороны, выдав ему соответствующую письменную доверенность. В последнем случае - этому гражданину все собственники помещений доверяют представлять их интересы при заключении договоров, а также решать все остальные проблемы их жилья. Фактически он становится “управдомом” конкретного жилого дома. Преимущество - есть с кого спросить, а при неправильном выборе все претензии могут быть только к себе самим.
Такой способ хорош в тех домах, где количество квартир не более 2-х, от силы 3-х десятков, людей сравнительно немного, и им достаточно легко договориться между собой. Это возможно в таких домах, где уже сформировалось соседское сообщество.
Но данный способ управления чреват определенными налоговыми нарушениями. Люди, которые возьмутся совершать какие-то действия по управлению жилым домом, обязаны быть юридически грамотными. По каждой услуге должны быть определенные договорные отношения, неизбежно ведение бухгалтерской отчетности, как и налоговых выплат, что не всем жителям доступно.
ТСЖ
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. В этом случае жители многоквартирного дома принимают решение о создании ТСЖ, которое и станет осуществлять эксплуатацию жилого дома. То есть председатель ТСЖ сам нанимает слесарей, электриков, дворников, собирает платежи за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
При этом у ТСЖ должен быть свой расчетный счет, на котором будут аккумулироваться средства на содержание и капитальный ремонт здания. Председатель ТСЖ ведет финансово-хозяйственную деятельность, при этом ТСЖ является юридическим лицом.
Плюс такого способа - прозрачность прохождения средств. Расходование денег, собранных жителями на услуги по эксплуатации жилого дома, можно в любой момент проверить: сколько собрали и кому заплатили. Формирование затрат при этом тоже более прозрачное. Созвали собрание и обсудили, что важнее: крышу чинить, ремонт в подъезде сделать, коммуникации общедомовые менять или подъездную дорогу подлатать.
Такой способ управления жилым домом известен давно, существует и поныне - это жилищно-строительные кооперативы. И если сравнивать дома ЖСК с аналогичными по возрасту домами муниципального жилищного фонда, в которых большинство квартир приватизировано, то сравнение явно в пользу кооперативов.
Вариант ТСЖ или ЖСК удобен при любом количестве квартир в доме. Желательно, чтобы возраст дома не превышал 15 лет, и чтобы его техническое состояние было “выше среднего”. Тогда тарифы на ЖКУ не превысят тех, что установлены органами местного самоуправления, так как возраст дома позволяет не нести серьезных затрат на его ремонт и содержание.
И даже если дом старше 15 лет, каковым является наш и которому 23 года, то и в нем ТСЖ более эффективно, если оно выберет для себя добропорядочную управляющую организацию и грамотного управляющего, а правление и председатель будут надлежаще осуществлять за ними контрольные функции. Так поступили мы.
И хотя по акту экспертной комиссии процент износа кровли, общедомовых коммуникаций, стен составляет 40-75 %, сдвиги в лучшую сторону уже наметились, хотя работаем чуть более 2-х месяцев, и нам постоянно подставляет подножку чиновники администрации Владивостока, края, а с наступлением отопительного сезона включились и работники Дальэнерготеплосбыта.
ЗАКАБАЛЯЙТЕСЬ НА ГОД
Для многоквартирных домов единственный способ защититься от беспредела коммунальщиков - создание ТСЖ. Но поскольку до 1 января 2007 года времени осталось мало, то спасение для собственников - избрание домового комитета, который составит грамотный договор и подберет управляющую компанию, с которой и заключит договор на 1 год.
А в течение следующего года у жителей многоквартирного дома будет возможность организоваться в ТСЖ. В любом случае собраться жителям многоквартирных домов и определиться нужно уже сейчас, в этом году. Иначе за вас решат другие. И поверьте, не в вашу пользу.
КОГДА НАС ВЫСТАВЯТ НА АУКЦИОН
Уже сегодня специалисты прогнозируют предстоящее повышение тарифов с 1 января 2007 года за содержание и ремонт жилья на 16%, на коммунальные услуги на – 19%, на электроэнергию – на 13%.
Повышению тарифов будет способствовать и постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 “О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом”. Пункт 59 Постановления гласит: “В случае, если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс в соответствии с настоящими правилами. При этом организатор конкурса вправе изменять условия проведения конкурса и ОБЯЗАН УВЕЛИЧИТЬ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов”.
Будут заинтересованы муниципалитет и “карманные” управляющие компании с первого раза разобрать в управление дома, особо те, в которых износ под 70 процентов? Сомнительно. Им проще поднимать тариф и проводить конкурсы, что и будет сделано, поскольку “навар” в кармашки нынешних управленцев превзойдет тот, что был у предыдущих.
По новому ЖК с 1 января владельцы приватизированных квартир, если их в доме большинство и они организовались в ТСЖ, могут сами решать, кому и сколько платить за обслуживание дома (ст. 156 ЖК РФ), а не по тем тарифам, которые будет навязывать администрация города через управляющие компании накануне очередного конкурса среди них.
Поэтому из всех зол, свалившихся на граждан с введением нового ЖК, следует выбирать меньшее, - или брать дом в непосредственное управление или организовывать ТСЖ. Других законных лазеек для сохранения денег от лохотронщиков в виде разных ООО-шек и жилья от разрухи у собственников нет. На крайний случай - заключать следует договор с управляющей компанией на 1 год, и чтобы он соответствовал всем требованиям жилищного законодательства.
КАК ВЫБРАТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ
Особенность управляющей компании состоит в том, что она будет собирать деньги как за жилищные, так и за коммунальные услуги, выступая в роли посредника. Думаю, что подобрать управляющую компанию без риска натолкнуться на мошенников, будет весьма сложно. К тому же, никаких нормативных документов, регулирующих деятельность управляющих компаний, нет. Более того, таких документов никто не готовит и не собирается готовить. Поэтому, с моей точки зрения, лучше от варианта с заключением договора жителями дома непосредственно с управляющей компанией следует отказаться вообще.
Надежнее пойти по пути ТСЖ или непосредственного управления. На крайний случай избрать домовой комитет, которому и поручить заключение договоров. Посоветоваться с уже существующими ТСЖ по вопросу, с какими именно бригадами слесарей, дворников и т.д. лучше иметь дело.
Обязательно заключите договор с теми работниками ЖЭКов или МУПов, которые уже обслуживали и обслуживают этот район. Может, они работают и не лучшим образом, но они хотя бы никуда не сбегут с вашими деньгами, потому как в данном случае работают обычные нормы Гражданского и Уголовного Кодекса.
Нужно ли приватизировать квартиру?
У владельца неприватизированной квартиры меньше прав. Чтобы вселить даже члена семьи в свое жилье, он должен спросить разрешения у чиновника, а тот вправе отказать (ст. 70). Владелец неприватизированного жилья не имеет права голоса на собрании жильцов дома (ст. 36). Наконец, его могут выселить за долги по коммунальным платежам. Правда, долги должны возникнуть по “неуважительной причине”, а низкий уровень доходов относится к причинам уважительным (ст. 90).
Но все это - лишняя нервотрепка, и лучше обойтись без нее.
Если человек не приватизировал жилье, вводится два вида найма - социальный и коммерческий. Социальным является, например, обычное проживание в неприватизированной квартире. То есть человек платит за жилищные и коммунальные услуги в соответствии с их себестоимостью. А вот коммерческий найм предполагает, что собственник сдает квартиру по коммерческим условиям. Это теперь узаконено. Последствием может стать, скажем, появление доходных домов. В них домовладелец (предприниматель) сможет сдавать жилье по расценкам, которые сам же и установит (ст. 19 ЖК).
КТО ОТРЕМОНТИРУЕТ СТАРЫЙ ДОМ?
Будет ли как-то решаться вопрос проведения капитального ремонта домов, если плановые сроки этого мероприятия были сорваны в период 1991-2006 гг.? Будут ли перечислены положенные на это средства из бюджета?
Никаких обязательств по выделению собранных с жителей, но не выделенных на ремонт в прежние годы средств муниципалитет больше не несет. Хотя в ЖК РФ есть норма, разрешающая местным органам власти выделять деньги на капитальный ремонт многоквартирных домов. Но эта норма рекомендательная, а не императивная.
Не заглохнут ли ТСЖ, столкнувшись с противостоянием чиновников администрации города?
Я по натуре оптимист, и ТСЖ наше называется “ОПТИМИСТ”. Большинство жителей нашего дома верят в будущее. Они не только собственники воздуха в квартире и налепленных обоев, а владельцы и хозяева стен, крыши, подвала и всего общего имущества дома и придомовой территории. При грамотном управлении можно не только сохранить и улучшить качество обслуживания своего жилья, но и доход получать в общую казну ТСЖ, чтобы снизить тарифы за ЖКУ.
Дмитрий ЩЕДРИН
Рис. М. Ларичев
Другие статьи номера в рубрике Экономика:
