Экономика
Управляющая компания ни за что не отвечает. Жильцы тоже
Марина ЗАВАДСКАЯ
Реформа ЖКХ идет полным ходом. И не только в плане повышения платы за жилье, как читатели, возможно, подумали. Нет, это старо. Есть и новенькое! Во Владивостоке появилась первая Управляющая компания!
Возможно, она не первая, но о ней первыми сообщили жители Эгершельда. Управляющая компания тоже называется “Эгершельд”.
Что такое управляющая компания? Это то же, что ЖЭУ, ЖЭК, ПЖЭТ и тому подобные заведения. Но работает она не от администрации города, а самостоятельно, на договоре с той же администрацией - и с жильцами. То есть раньше единственной “управляющей компанией” было управление ЖКХ горадминистрации (всякие ЖЭУ - как бы ее ответвления), а теперь возможны варианты.
И вот - первый вариант: некоммерческое партнерство “Управляющая компания “Эгершельд”.
Жители Эгершельда принесли договор, предложенный им УК “Эгершельд” и попросили его прокомментировать.
Прокомментируем с удовольствием! Поскольку это - первая ласточка, за ней потянется целая стая управляющих компаний. Чтобы не попасть впросак, давайте поучимся на чужом примере.
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР №
на организацию управления многоквартирным домом №____ по ул. _______________в г. Владивостоке (утвержден решением Общего собрания № от “__”__________2005 г.)
г. Владивосток “ ___” 2005 г.
Некоммерческое партнерство “Управляющая компания “Эгершельд”, далее именуемое “Управляющая компания”, в лице директора Глазунова Вадима Владимировича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и собственники квартир №№ ______ дома № ___ по ул. __________ в г. Владивостоке, далее именуемые “Собственники”, действующие на основании Жилищного кодекса РФ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
Комм.: - Агентский договор заключается между фирмой и ее агентами, которые помогают ей, например, торговать ее товаром. В данном случае такое название документа не подходит совершенно. Ведь жильцы дома, собственники квартир, не являются агентами УК “Эгершельд”!
Далее. Договор коллективный, а должен быть индивидуальным, то есть заключен компанией с собственником КАЖДОЙ квартиры, причем существовать должен как минимум в двух экземплярах: у жильца и у УК, а в идеале - еще и в органе, который договор зарегистрировал. Уж как плохо бы мы ни относились к Дальэнерго и к договору, который несколько лет назад был ими нам предложен (потом его отменили как не отвечающий нормам закона), но ведь агенты Дальэнерго ходили по квартирам, предлагали на подпись два экземпляра, один забирали, второй оставался у жильца. В результате договор можно было на досуге изучить, да и вообще иметь под рукой. А где предполагается хранить единственный экземпляр договора с “Эгершельдом”? В сейфе “Эгершельда”?
1. Предмет договора. Общие положения.
1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Собственники поручают, а Управляющая компания принимает на себя обязательство за плату организовать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. Владивосток, ул._______, дом №___, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
Комм.: - Что значит “иную деятельность”? Почему не перечислить всё? Лень? Или составители сами не знают, что они должны делать? Или, наоборот, знают, но делать не хотят, а хотят увильнуть?
1.2.Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, определяется в Приложении № 1 к настоящему договору. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливается в Приложении № 2 к настоящему договору и соответствует требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).
Комм.: - Так где же эти Приложения? Почему не приложены к договору? Ох, наверняка увильнуть хотят!
1.3. Собственники передают Управляющей компании свои полномочия по представлению их интересов в отношениях со всеми органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными организациями, предпринимателями и гражданами, в том числе по заключению хозяйственных договоров, договоров по обслуживанию, эксплуатации и использованию общего имущества многоквартирного дома.
1.4. Собственники уполномочивают Управляющую компанию принимать решения о порядке и условиях эксплуатации и ремонта многоквартирного дома, вести техническую, бухгалтерскую, статистическую и прочую документацию.
Комм.: - Ох, мутные пункты! Потому что никак здесь не прописано влияние собственников на решения УК. “Эгершельд” здесь похож на “Воронью слободку” после заключения страховых договоров: “Как захотим, так и сделаем”. А если УК заключит договоры с фирмами левыми, ленивыми, дорогими? Кто их может проконтролировать? И кто будет контролировать “техническую, бухгалтерскую, статистическую и прочую документацию”?
2. Обязанности сторон.
2.1. Собственники обязаны:
2.1.1. Пользоваться, владеть и распоряжаться принадлежащими им жилыми помещениями исключительно по назначению.
2.1.3. Проживать в принадлежащих им жилых помещениях с соблюдением действующих правил и норм.
Комм.: - По предлагаемому договору у сторон есть только обязанности, и никаких прав - права никак не выделены, не обозначены, не упомянуты. Вот и получается нечто тупенькое. Что значит обязанность пользоваться, владеть и распоряжаться своей собственностью? Это право, и дает его не УК (не ее это ума дело!), а договор купли-продажи (или приватизации), заключенный собственником ранее.
И что значит “распоряжаться по назначению”? Только проживать лично? Без родственников? Не водить гостей, не сдавать внаем? Это, между прочим, право собственника! А что за обязанность “проживать с соблюдением действующих Правил и норм”? Какие Правила и нормы имеются в виду?
2.2. Управляющая компания обязана:
2.2.1. Организовать выполнение работ технического обслуживания, текущего ремонта дома, обслуживания лифтов, мусоропроводов, вывоза твердых и жидких бытовых отходов и крупногабаритного мусора, санитарного содержания здания и придомовой территории согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
Комм.: - Это очень опасный пункт! Перечень работ неполный! И нет самого трудоемкого и необходимого: нет крыш, чердаков и подвалов. Получается, что о протекающей крыше “Эгершельд” заботиться не обязан, о залитом водой и прочими “протечками” подвале - тоже, и с одолевающими жильцов крысами (бывает такое, и довольно часто) не обязан бороться.
И опять: что за Правила и нормы? Кто их принял и когда?
3. Оплата по настоящему договору.
3.1. Размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на основании нормативных актов администрации г. Владивостока. Размеры платы за коммунальные услуги устанавливаются в порядке, утвержденном законодательством Российской Федерации. В случае принятия решений уполномоченными органами в установленном законом порядке об изменении тарифов оплаты за содержание и ремонт жилых помещений, платы за коммунальные услуги, собственники обязаны осуществлять оплату в соответствии с вновь утвержденными размерами и тарифами без внесения изменений и дополнений в настоящий договор.
Комм.: - А вот из этого пункта видно, что составители предлагаемого договора попали в яму, которую рыли другим. Как они заботятся, чтобы жильцы оплатили всё, что им припишут, и без всяких изменений!
А в какие сроки?
То есть жильцы по этому договору могут не платить месяцами и годами - и при этом ссылаться на договор: когда захочу, тогда и заплачу! И что вы ко мне пристаете? В договоре указано, что я должен платить по тарифам безропотно, но в любое время моей жизни, хоть через 10 лет после получения квитанции!
4. Особые условия. Ответственность сторон.
4.1. Контроль за выполнением Управляющей компанией обязательств по договору осуществляется уполномоченными представителями Собственников, иными уполномоченными на это органами.
Комм.: - Пункт, закрепляющий бесправие жильцов. Контролировать УК может только уполномоченный, т.е. выбранный жильцами человек - но где гарантия, что это не будет ставленник УК? В любом случае сам жилец не имеет права напрямую обратиться в УК - только через посредника. Понятно: чем дальше от жильцов, тем управляющей компании спокойней.
4.2. При неисполнении Собственниками обязательств, оговоренных в п.п. 2.3.4. настоящего договора, Управляющая компания вправе взыскать причиненные убытки.
Комм.: - И как же УК собирается убытки взыскивать? Способ не обозначен! Так что жильцы и здесь могут сказать: обломись, моя черешня!
4.6. За не обеспечение или некачественное обеспечение Собственников жилищными и прочими услугами Управляющая компания несет ответственность в порядке и размерах, установленных действующим законодательством.
Комм.: - Каким законодательством? В каком порядке? В каких размерах? Это такая же абстракция, как “взыскать причиненные убытки”, и с теми же последствиями.
4.7. Управляющая компания не несет ответственности за качество коммунальных услуг, поставляемых внешними поставщиками напрямую Собственникам.
Комм.: - Ага. Это какие же внешние поставщики? Водоканал? Дальэнерго? Или еще кто-нибудь? Ведь и вода, и электричество, и тепло поставляются жильцам непосредственно в квартиры, напрямую в краны, провода и батареи! За это УК “Эгершельд” не собирается нести ответственности? А за что же тогда она собирается отвечать?
5.3. Все споры, возникающие по настоящему договору, стороны разрешают путем переговоров.
5.4. Если стороны не достигнут соглашения в ходе переговоров, то спор подлежит рассмотрению в установленном законом порядке.
Комм.: - Так каков же это порядок, установленный законом? Знает ли о нем УК “Эгершельд”?
А в рекламном листке, сопровождающем этот договор, говорится: “С 1 марта 2005 года по настоящее время НП УК “Эгершельд” уже проведен ряд работ по восстановлению кровель, ремонту фасадов, подъездов, общестроительных работ”. Но адреса и даты не указываются.
Сдается мне, этот “ряд работ” - такая же абстракция, как многие пункты договора, то есть не имеет ни адреса, ни даты.
Вывод простой. С такой управляющей компанией лучше не связываться. Если “Эгершельд” не в состоянии составить юридически грамотный договор (и даже юридически грамотно обмануть жильцов), то вряд ли Эгершельду будет приятно жить под таким “управлением”.
Кстати, если кто не знает, сообщаю, а кто знает - напоминаю: три года назад, в 2002 году наше только что родившееся издательство выпустило книгу “Как выжить и сохранить квартиру в условиях реформы ЖКХ”. Много там было полезного, в том числе и “ТИПОВОЙ ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА” - сделанный как полагается, с приложениями, ссылками на законы и нормы. Касается этот договор неприватизированных квартир, но как образец любого договора на обслуживание жилья незаменим.
В редакции осталось еще несколько экземпляров.
Марина ЗАВАДСКАЯ.
Другие статьи номера в рубрике Экономика:
