Просроченная задолженность россиян исчисляется в миллиардах рублей. Центральный банк опубликовал сведения, что на начало мая текущего года, размер задолженности с просрочкой более 90 дней, составляет 989,7 млрд руб. Средний банковский заемщик отдает банку около 45% от своей зарплаты. Стремительно ухудшающаяся экономическая ситуация, массовые сокращения, приближающийся дефолт, сеют панику в головах тех, на ком «висит» тяжкое бремя банковского кредита. Особенное беспокойство ситуация вызывает у тех, кто взял ипотечные кредиты, чтобы решить свои жилищные вопросы.
Сэни Камара, профессиональный финансовый брокер по ипотечным кредитам и недвижимости, работал финансовым аналитиком Уолл Стрит в Нью-Йорке, получил диплом специалиста по инвестициям в недвижимость и лицензию на продажу ипотеки в Великобритании, много лет работал в России, на себе испытал особенности национального финансового рынка. Чтобы помочь исправить ситуацию остальным, он разработал финансово-юридический тренинг «Свобода от кредитов».
Публикуем статью Сэни Камары об ипотечным кредитам в недвижимости, банковском кредите. Специально для «АВ».
Что за профессия – ипотечный брокер?
Ипотечный брокер – это специалист, который должен очень хорошо разбираться в банковских ипотечных программах. Его профессиональная деятельность заключается в том, чтобы помочь клиенту в выборе оптимального кредита для покупки недвижимости, учитывая финансовые и личные обстоятельства заемщика.
В Англии и в России в отношении к заемщикам при заключении договора существует огромная разница в отношении к заемщикам, не только при заключении договора, но и к заемщикам в целом. Институт ипотечного брокерства не развит в России. Здесь складывается следующая ситуация – есть банк и его специалисты. У них задача – продать ипотечные кредиты.
Есть клиенты, которым сложно понять, подходит им данный ипотечный продукт или нет. Абсолютное большинство клиентов не обладают знаниями, чтобы сделать правильный выбор, а банк заинтересован только в продаже своего продукта, даже если он не подходит клиенту.
В Англии покупка ипотечного кредита в 90% случаев решается через ипотечного брокера. С 2003 года профессия ипотечного брокерство является лицензионной деятельностью. Ипотечный брокер должен пройти подготовку, сдать экзамены и получить лицензию от финансового регулятора. Каждые 6 месяцев британские ипотечные брокеры обязаны сдавать экзамены, чтобы подтвердить свою компетенцию и знание рынка, и это прямая обязанность британского ипотечного брокера узнать и проанализировать все обстоятельства своего клиента, для того чтобы подобрать для него самый подходящий ипотечный продукт со всего рынка.
В Англии ипотечный брокер несет ответственность перед клиентом, в случае, если у клиента возникнут финансовые проблемы от подобранного кредита. Таким образом, клиент получает самое лучшее решение. В этой системе банк не имеет возможности навязать клиенту неэффективный ипотечный продукт, опираясь только на свои собственные интересы.
В России никто не несет ответственность за проданный ипотечный продукт, а это самый большой кредит, который человек берет за всю свою жизнь., Неправильно выданный ипотечный кредит может не только испортить кредитную историю, но и привести к банкротству, и разрушить жизнь человека в целом.
В свое время в Великобритании была та же ситуация, но для того чтобы защитить права заемщика был создан институт независимых ипотечных брокеров, у которых прямая профессиональная обязанность защищать интересы заемщика, а не банка. Мы с вами знаем, что каждый банк будет продавать свою программу, не учитывая ее недостатки.
Насколько условия кредитных договоров отвечают интересам заемщиков где прячутся основные ловушки.
Кредитные договора не могут отвечать интересам заемщика – они все предназначены защищать интересы банка. До недавнего времени банки не предоставляли возможность внесения в них каких-либо изменений. Договоры банков являются прописной истиной, с которой заемщик должен смириться. Скажу вам даже больше, в России практика давать кредитный договор заемщику только в день подписания, когда заемщик приходит на сделку. Он может его прочитать и поставить подпись, но не более.
Ловушек в них очень много. Самые основные – навязывание комиссии за выдачу кредитов через дополнительный ежемесячный платеж или продажа сопутствующего страхового продукта. Сейчас это признано незаконной практикой, поскольку увеличивает стоимость самого кредита.
К «ловушкам» можно отнести форму начисления штрафов и пени, форму погашения просроченной задолженности (разобраться, как нужно гасить фактически четыре составляющие – тело, проценты, штрафы и пени, в какой последовательности и что произойдет если у вас не будет возможности погасить все четыре компонента, – практически невозможно). Рядовому человеку непонятно, что будет гаситься в первую очередь, и на что будут начисляться штрафы и пени.
Список ловушек огромный. Он включает в себя момент с обременением вашей квартиры – сможете ли вы кого-нибудь там зарегистрировать, сдавать в ее в наем, делать перепланировки. Существуют риски, связанные с характеристиками самого ипотечного продукта, например плавающая или комбинированная ипотечная ставка. На старте она может показаться клиенту выгодной, но при определенных экономических условиях и сроках, могут увеличиться ежемесячные платежи в два или три раза.
Что такое эффективная ставка по кредиту, чем она отличается от процентной и почему банки обязаны раскрывать эффективную ставку по кредиту
Я уверен, что многие из наших читателей не знают, что такое эффективная ставка. Эффективная ставка это параметр, который учитывает полную стоимость кредита, то есть не только процент начисляемый на тело кредита, но и все остальные расходы, которые клиент несет при получении кредита. Часто она отличается от процентной ставки на 2-3%, но никто не объясняет клиенту как воспользоваться своим правом занизить эту эффективную ставку.
Квалификация дохода клиента производится не по эффективной, а по процентной ставке. Даже сейчас я думаю, что у вас остались вопросы, а каково клиенту, который сидит напротив менеджера в банке, а тот активно продает ему “достоинства» своего ипотечного кредита. Для прозрачности банки должны клиенту предоставлять четкий список всех дополнительных расходов по кредиту и рассчитывать его платежеспособность используя эффективную ставку, а не процентную.
Как удается банкам нас грабить
Да, банки нас ограбили. Они это сделали, используя низкий уровень финансовой грамотности российского населения. В России отсутствуют институты и законодательство, которое бы заставило банки разделять ответственность в случаях, когда неправильно выданные ипотечные кредиты ухудшали финансовую ситуацию заемщиков.
В первую очередь это связано с непрозрачной схемой начисления штрафов и пени – это колоссальные незаконные сверх-доходы банков.
Во-вторых, банки используют сложную формулу для вычисления процентной ставки, из которой исходит ежемесячный платеж. Ни один клиент, ни даже мы с вами, не сможем разобраться, каким образом начисляется ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту. Фактически, нам остается только надеяться на порядочность финансовых учреждений, но уже есть подтверждения, что банки манипулируют ставками в свою пользу. Это огромное количество прибыли в масштабах всех выданных кредитов в РФ.
В-третьих, начисление завышенных процентов по ипотеке, если клиент покупает недвижимость на стадии строительства. Обычно в России заемщики платят завышенную процентную ставку до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию. Таким образом, все инвестиционные риски перекладываются на плечи заемщика, а не застройщика, который может задержать строительство.
Что делать заемщику, если он понимает, что не может больше платить кредит
Каждая ситуация должна рассматриваться индивидуально. Но если заемщик полностью и в срок выполнял свои обязательства перед банком на протяжении какого-то времени, он имеет право попросить у банка реструктуризацию или рефинансирование своей задолженности, для того чтобы понизить долговую нагрузку, с учетом изменившихся финансовых обстоятельств.
Как выйти из ситуации с просроченными кредитами с минимальными потерями денег и имущества? На этот вопрос должен быть профессиональный финансовый и юридический ответ, для этого нужно очень внимательно изучить обстоятельства заемщика, историю его взаимоотношений с банком, и составить четкий план по урегулированию задолженности. Сделать это можно только с опытным и квалифицированным специалистом.
В большинстве своем суды на стороне банков, но это происходит из-за того, что в нашем обществе заемщик, который не может выплачивать долг, автоматически считается виновным. Мало специалистов, которые бы могли правильно объяснить права заемщика перед банком и помочь ему урегулировать эту ситуацию.
До нынешних времен россияне являлись слабо-закредитованной нацией, поэтому нет ни практики, ни законодательства, ни специалистов, которые могли бы предоставить грамотную помощь при работе с просроченной задолженностью. Россия сделала огромный рывок за последние три года в своей закредитованности из-за агрессивной кредитной политики банков.
Из-за ухудшающейся экономики количество просроченной задолженности катастрофически выросло, а это значит, та ситуация, где суды автоматом решали исход взыскания в пользу банков будет меняться. Сейчас придется находить компромиссное решение, и банки будут вынуждены идти навстречу своим клиентам.
Я считаю, что государство на стороне народа, и я верю, что будет создано соответствующее законодательство, институты и органы, которые помогут населению страны с финансовой грамотностью, заставят финансовые учреждения разделять риски вместе с заемщиком, а суды – работать не по шаблону, а индивидуально с каждым. Первые шаги в этом направлении уже приняты – в октябре 2015 года выходит “Закон о банкротстве физических лиц», который призван помочь и защитить граждан, оказавшихся в безвыходной для них ситуации.
Семинар-тренинг. О чем он и как он может помочь тем, кто запутался в долгах
Мой семинар направлен на то, чтобы повысить финансовую и юридическую грамотность наших участников. Помочь им разобраться в их нынешней сложной ситуации, объяснить им их права перед банками и представить четкий план по урегулированию их задолженности. Самое главное – помочь им избежать такой ситуации в будущем. На семинаре мы будем разбирать юридическую основу того, как:
вылезти из кредитной петли с минимальными потерями;
как не потерять единственное жилье;
что делать, если пришли коллекторы и стучатся в дверь;
как снизить неустойку;
как защищать права в суде
и многое другое.
Полную программу семинаров вы можете найти на сайте www.newfinlife.org. Приглашаем всех читателей, заинтересованных в получении новых знаний и инструментов взаимодействия с банками и защиты своих прав, принять участие в нашем семинаре.
Фото tapunacol.xpg.uol.com.br
Рисунок karikatura.ru
