Экономика
Чья земля под моим домом?
Наталья БРИЗ
На вопросы читателей отвечает заместитель председателя ТСЖ Приморского края, генеральный директор ООО «Астрокомфорт» Алексей Николаевич СУЧКОВ.
- Нужен ли нам новый Жилищный Кодекс?
Нужен. Закон своевременный. Он помогает жильцам многоквартирных домов сохранить свою собственность в надлежащем порядке.
Все рычаги управления находятся у чиновников, поэтому этот кодекс – поле борьбы жильцов с управленческими работниками. Идея этого закона в том, чтобы государство ушло с рынка жилья, и собственник сам занимался решением своих бытовых проблем. Власть на местах не желает упустить жилищный фонд из своих рук, вот и создает управляющие компании.
Город обязан компенсировать
- Как-то страшно рядовому человеку остаться без поддержки государства. Вдруг крыша упадет на голову, стена панельная засверкает дырами, да мало ли чего?
Новый Жилищный Кодекс предусматривает решение практически всех форс-мажорных обстоятельств на местах. Он регулирует договорные отношения. ТСЖ – товарищество собственников жилья по акту принимает жилой дом. Производится сверка с паспортом дома, где указан баланс дома, когда выполнялся капитальный ремонт, текущий ремонт и указаны все нормативные сроки. По сути, становится его хозяином и заботится о нем.
- Жилье Приморья морально устарело, кого оно интересует?
В первую очередь, жилье - головная боль квартиросъемщика. Давно пора начать заниматься благоустройством имеющегося жилого фонда. Может оказаться, к примеру, что невыполненных работ по паспорту, во время передачи дома, на миллион рублей, город обязан выполнить работу на эту сумму, либо компенсировать деньгами.
Естественно, никто эти деньги не отдаст просто так, поможет только суд. Прецеденты такие есть по стране в целом и по Приморскому краю, люди возвращали деньги, которые должны были идти на капитальный ремонт, на ремонт крыши, фасада, фундамента, коммуникаций, электричества и так далее.
Кто повысит тарифы?
- Как Вы думаете, коммунальные услуги подорожают?
Есть нормативы, превышать которые нельзя. Управляющие компании - это возврат к старому, и затраты на коммунальные услуги не станут меньше. Ядро управленческой компании - огромный штат специалистов, в том числе бухгалтеров, юристов и работников коммунального хозяйства. Жильцам придется содержать их за свой счет.
Что такое ТСЖ? Вспомните кооперативные дома, там всегда был порядок и коммунальные платежи значительно ниже, чем у жильцов на государственном обслуживании. В подъездах красиво, уютно и тепло. Во дворах нарядные детские площадки, клумбы с цветами, есть место для отдыха пенсионеров. Собственно, это и есть ТСЖ.
При организации ТСЖ на общественном собрании, как и в кооперативе, выбирают председателя, бухгалтера; они нанимают дворника, сантехника, лифтера. Без посредников заключают договора на обслуживание дома с Дальэнерго, с тепловыми сетями, с водоканалом. Уже получается экономия порядка 300-400 рублей за коммунальные услуги. Поставили в подъезде пластиковые окна и сохранили тепло в доме на 30-40%. Опять экономия денег. Так показала практика. Коллектив ТСЖ – это, как правило, жильцы вашего дома.
- Люди решили организовать ТСЖ, и вдруг выяснилось, что паспорт дома утерян.
Если вам скажут, что паспорт утерян, это отговорка. Значит, хотят скрыть какие-то факты.
Дело в том, что у жильцов есть возможность при образовании ТСЖ вернуть деньги за несделанный, к примеру, ремонт крыши. Мы живем в стране, где никто ничем не хочет управлять, всем нужна только большая сиюминутная прибыль. Жилье пускать на самотек уже нельзя. Поэтому новый Жилищный Кодекс как нельзя кстати. Организационный период будет очень трудным, но сколько можно жить в развалинах, сколько можно себя не уважать?
- Землю надо приватизировать?
Обязательно. Дело в том, что вам должны определить границу дома - это и будет ваше имущество. Вы можете планировать детские площадки, спортивные площадки, автостоянки, размещение торговых палаток и так далее – все то, что может находиться на вашей земле.
- Можно даже убрать торговую палатку?
Можно убрать, а можно и разрешить торговать за арендную плату. Можно подвальные помещения сдавать в аренду, внешнюю стену - допустим, разместить рекламный баннер. Заметьте, стену сдать в аренду. Это работа ТСЖ. Вот вам деньги на капитальный ремонт крыши и другие нужды - конкретная экономия по коммунальным платежам.
Они ждут этого часа
- 1 января 2007 года условная дата?
К этому времени все обязаны выбрать форму управления домом. Не определились сами, вам предложат управляющую компанию. Закон вступит в силу. Если у вас задолженность за коммунальные услуги в течение нескольких лет, готовьтесь к переезду. Документы передаются в суд, за городом по мизерным санитарным нормам вам на законном основании выделят жилье.
ТСЖ тоже может решать вопросы с неплатежами через суд, но это вы будете судить соседа, и вы будете входить в его положение или не входить. Чиновники, не задумываясь, заберут жилье, они ждут этого часа.
- В других городах России был опыт управления жилыми домами негосударственными структурами и не очень удачный. Какие ошибки стоит учесть?
Основная ошибка при создании ТСЖ - это неправильный выбор председателя. Не выбирайте лишь бы выбрать. Отнеситесь к этому моменту очень серьезно. Когда председатель ушлый, он не занимается возложенными на него обязанностями и ворует деньги из бюджета дома.
Люди разочаровываются, но эта проблема решаема. Можно переизбрать председателя. Жилищный кодекс должен стать настольной книгой. Изучайте законы, знания – прочный фундамент вашего благополучия.
Не забудьте про контроль
- У каждого человека есть своя работа, что ж, теперь бросить дела и заняться благоустройством дома? Трудно подобрать инициативную группу.
Как раз нет, в каждом доме обязательно есть люди, которые могут заниматься жилищными проблемами не в ущерб семье. Главное их разглядеть и привлечь; из них выбрать правление ТСЖ и ревизионную комиссию. Со временем все встанет на свои места. Ревизионная комиссия знает, что, когда и куда потрачено. Периодически отчитывается перед жильцами дома. Это говорит о прозрачности денежного потока за коммунальные услуги.
Может случиться и так: ТСЖ организовалось, а председателя не нашли, значит, стоит нанять человека со стороны. Он профессионально будет заниматься этой деятельностью. Тогда можно избежать по неопытности неприятных штрафных санкций.
Есть и другие мелкие ошибки, как и везде. Допустим, в пакете документов не указано, что ваше ТСЖ - некоммерческая организация. Вот вам и пошли другие тарифы за электроэнергию.
И, конечно же, не откладывайте вопрос приватизации земли в долгий ящик. Это ваша перспектива. Песочница и автостоянка были вчера и есть сегодня, но вот если ваш дом не выдерживает никакой критики, и его собираются снести, это уже серьезно. На месте 5-ти этажки, вы можете построить на паях дом в 14 этажей. Земля ваша, найти инвестора можно всегда. Вы вошли в долю со своей землей.
Чем ближе к центру, тем актуальнее сегодня вопрос приватизации земли. Город строится, цены на землю растут. Значит, ваша собственность дорогого стоит. Или, к примеру, завтра решат проложить дорогу, снесут ваш старенький домик, а вас расселят по окраинам, т.е. вы потеряете жилье в центре. ТСЖ сможет отстоять права собственников жилья.
- Да, новые торговые центры уже выселили жителей снесенных домов на окраину…
Я думаю, многие еще не знают, что земля, на которой стоит их дом, уже продана. При организации ТСЖ и приватизации земли в прессе появится много публикаций на эту тему. Не соблюдаются должным образом законы на местах, поэтому завтра может быть всё что угодно.
- Допустим, при организации ТСЖ вдруг возникла такая проблема, как быть?
Можно через суд вернуть землю в свою собственность. При поддержке товарищества собственников жилья это сделать будет проще. Ваш дом стоит на земле, значит, вы – первоисточник, имеете полное право на оформление приватизации этого участка. Мы уже сталкивались с такими проблемами на Эгершельде. Уверяю вас, многие удивятся, когда будут оформлять землю под домом в собственность.
Любой период, особенно подготовительный к реформе, всегда ознаменован хаосом. А в хаосе многие ищут легкие пути обогащения. Мы уже не раз убеждались: управляющие компании - управляют, но ничего не делают. Примеров тому достаточно. Как жить дальше? Решайте сами. Выбор есть всегда.
Наталья БРИЗ
Другие статьи номера в рубрике Экономика:
