Экономика
Как сложно быть собственником
Марина Завадская
С первого марта вступил в действие новый Жилищный Кодекс. Много плохого о нем уже было сказано, в том числе и в “АВ”. Но наверняка в нем есть не только плохое, а и хорошее, или хотя бы нейтральное. В любом случае с требованиями ЖК необходимо ознакомиться всем, чтобы соответственно с ним поступать относительно своего жилья.
За разъяснениями мы обратились в администрацию Владивостока к Евгении Майоровой, заместителю начальника управления содержания жилого фонда и городских территорий. Вот что она рассказала.
ОТВЕЧАТЬ ЗА СВОЮ СОБСТВЕННОСТЬ
Приватизация жилья идет уже давно, но далеко не все граждане понимают, что значит быть собственником жилья. А значит это, что мы становимся собственниками не только квартиры (дырки между стен), но и части здания. Раньше в муниципальном жилом фонде всё общее имущество считалось муниципальным, и только в ТСЖ оно принадлежало собственникам жилья. Но если в доме все квартиры приватизированы, принадлежат гражданам, то что же в нем муниципального?
Новый ЖК поставил эти отношения в законные рамки. Лестничные клетки, холлы, лифты, подвалы, инженерное оборудование, обслуживающее более одной квартиры - всё это находится в общей собственности собственников жилья.
Раньше муниципалитет являлся заказчиком на услуги и единоличным распорядителем всего жилищного фонда. Сейчас ситуация изменилась, но схема осталась старая: муниципалитет продолжает заказывать услуги, которые потребляют уже не муниципальные квартиры, а собственники. И ЖК регламентирует процесс, каким образом принять решение относительно своей собственности. Почему муниципалитет должен навязывать что-то? Граждане сами могут принять решение, что же они хотят сделать со своей собственностью и как ее эксплуатировать.
ЖК дает три возможных варианта.
1. САМООБСЛУЖИВАНИЕ,
когда люди сами управляют своей собственностью. То есть по очереди моют полы, сантехника вызывают тогда, когда он нужен, и кому нужен. В многоэтажных домах, скажем сразу, это невозможно. Этот вариант касается малоэтажных домов, где всего несколько квартир.
2. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ.
О ТСЖ был закон 72-го года, сейчас он влился в ЖК - с изменениями. Главное изменение таково: чтобы товарищество существовало, более половины собственников должны быть членами ТСЖ. Раньше цифровых ограничений не было. То есть в домах, где организованы ТСЖ или ЖСК, надо провести сверку и привести количество собственников-членов ТСЖ к уровню, прописанному в ЖК.
Наши граждане вполне оправданно побаиваются организовывать товарищества. Связано это с несколькими причинами.
Первая - это наш менталитет, некоторая пассивность. Мы привыкли, что за нас решают. А в ТСЖ надо принимать активное участие: быть членом, ходить на собрания, уметь договариваться. Основные проблемы в домах возникают именно из-за этого.
Вторая причина - в состоянии жилищного фонда. Чтобы перейти в ТСЖ, надо разово вложить большую сумму денег. Да, известно, что в товариществе жить дешевле - за счет того, что там стоят счетчики, и люди платят по факту.
Если в муниципальном жилом доме, не старом, лет 12, который еще в нормальном состоянии, капитальный ремонт не требуется, люди захотят стать товариществом, то им нужно сначала установить счетчики. Если счетчик воды стоит не очень дорого, то тепловой - пока дорогое удовольствие.
К тому же надо деньги собрать на регистрацию, на оборудование помещения, сейф, кассовый аппарат, документацию - очень много расходов. Даже в новострое это 10 рублей с квадратного метра - и это там, где счетчики уже есть и помещение под ТСЖ оборудовано. В муниципальном доме будет еще дороже. А если нужен еще и капитальный ремонт, то ситуация еще сложнее.
Позиция администрации такова: мы поддерживаем ТСЖ, можем проконсультировать. Но в связи с ограниченностью бюджетных средств никакой помощи таким домам не предусмотрено.
Но на будущий год в государственной программе “Жилище” на финансирование домов, жильцы которых хотят организоваться в товарищество, будет направлено порядка 2 миллиардов рублей. В масштабах страны это немного. Но мы разрабатываем свою, городскую программу “ТСЖ в обмен на ремонт” и постараемся состыковать ее с федеральной. Но все это - только на будущий год.
3. ВЫБОР УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ.
Сегодня роль управляющей компании выполняет администрация: мы являемся заказчиком услуг и контролируем их качество, несем ответственность за их оплату, то есть за платежи населения.
По ЖК каждый дом может осуществить выбор управляющей компании индивидуально: частное предприятие, ООО - через собрание собственников. На самоопределение ЖК дает один год. То есть с 1 марта текущего года до 1 марта 2006 года собственникам надо задуматься, как они хотят жить: стать ТСЖ или выбрать управляющую компанию (самообслуживание в многоэтажных домах отпадает). Администрация будет выступать инициатором таких собраний на домах.
Причем выбор управляющей компании тоже может пойти по двум путям.
Первый - принять решение на собрании, что управляющая компания, назначенная городом, остается управлять данным домом. Особенно если граждане пассивны, не хотят лишний раз делать какие-то движения.
Второй путь - если будут поступать предложения от коммерческих компаний, граждане могут заключить договор с ними. Каждый собственник должен заключить договор с компанией. Такие договоры уже разработаны.
Если граждане за год так и не определятся, то после 1 марта 2006 года город будет проводить конкурс на управление жилищным фондом. Компании, которые победят на этом конкурсе, в дальнейшем и будут заниматься обслуживанием домов.
ПЛАТА ЗА ЖИЛЬЕ, ТАРИФЫ
С 1 января по постановлению губернатора мы платим сто процентов экономически обоснованного тарифа за содержание жилого фонда. Там две строчки: содержание и текущий ремонт.
Капитальный ремонт должны оплачивать собственники. Но здесь ситуация распадается на две части. Есть ремонты, которые за последние 15-20 лет не проводились. И они должны финансироваться из бюджетных средств, и в бюджете города эти средства заложены, хоть и не в полном объеме. В следующем году ремонт будет продолжен.
А если собственники хотят провести какой-то ремонт и готовы за это платить - такая ситуация в ЖК расписана. Проводится общее собрание собственников, принимается решение. Приглашаются подрядчики, выбирается один из них, принимается схема сбора средств.
Но чаще граждане просто сидят и ждут, когда до них дойдет очередь в том плане капитального ремонта, который мы разрабатываем. Хотя по инженерным сетям - да, во многих домах граждане договариваются по стояку и заменяют его на метапол, современные материалы, и получают уже другое качество.
Летом этого года была проведена экспертиза, и выведен минимальный уровень тарифа, на котором предприятиям можно было бы работать. Это первый шаг в переводе сферы ЖКХ на рыночные отношения. Этот тариф - около 10 рублей с квадратного метра.
Мы надеемся за этот год вывести отрасль ЖКХ из того положения, куда она за последние 10 лет скатилась из-за недофинансирования. Первые результаты - это наши программы, которые мы готовим. Потеплеет - мы начнем ремонтные работы, и люди увидят, что изменения есть.
С Евгенией Майоровой беседовала
Марина Завадская.
Рисунок Олега ХРОМОВА.
Другие статьи номера в рубрике Экономика:
