Защита прав
Как продать квартиру и не стать бомжем непридуманные истории из жизни
Е. Плотский
История первая - трагическая
Гражданин заключил с агентствм по недвижимости - риэлтером - договор-поручение на оформление сделки по приобретению квартиры и «...лишился денег». По условиям договора расчет за недвижимость производился после передачи подготовленных документов в центр госрегистрации прав на недвижимость (ПКРЦ), через кассу риэлтера.
Однако через пару недель после сдачи документов выяснилось, что сделка “не проходит” по независящим от покупателя причинам, что в итоге повлекло расторжение договора и требование о возврате денег. И тут прикол: покупателю предъявили платежные документы, по которым требуемую им сумму он уже получил.
Заявление в милицию, суд, экспертиза - напрасные малоутешительные действия - денежки плакали, полный облом. Не зря молодой художник Приморья, отбывающий заслуженное (а в чем-то может и не совсем заслуженное) наказание в местах лишения, утверждал в суде, что его творение ни одна экспертиза не отличит от подлинника.
Так что вносить деньги в чью-то кассу ДО ТОГО, как предъявлено свидетельство о праве собственности на купленную квартиру на имя покупателя - дело легкомысленное.
Другой сценарий, в отличие от первого, можно сказать, победный.
Семья решилась приобрести гостинку для взрослой дочери. Обзвонили рекламируемые номера телефонов и с риэлтером, предложившим подходящии вариант, заключили договор-поручение оформления сделки по приобретению этой недвижимости.
В договоре, как у всех, предусмотрено внесение аванса в размере 2 килодоллара США и оговорено, что если от сделки клиент откажется, прощай два кило... Радость была недолгой, возникли сомнения, поскольку в условиях договора купли-продажи квартиры было указано, что продавец получает с покупателя полную стоимость квартиры в день подписания договора купли-продажи, но до его регистрации в ПКРЦ. А ну, как вместо регистрации, потребуется возвращать деньги? С нашими правоприменительными и охранительными органами - ищи ветра в поле. Собрали информацию, нашли договор уже совершенной сделки без этой “мины” в порядке расчета, подключили к делу ветерана юридических баталий из числа знакомых и насели на риэлтера, утверждавшего, что все пункты договора отработаны и согласованы с юридической службой ПКРЦ. Предложили продавцу произвести оплату через банковскую ячейку.
Консенсус был достигнут, сделка состоялась, хотя и с измененным договором. Порядок расчета был соблюден. И покупатель, и продавец в присутствии риэлтера по договору с банком положили деньги в банковскую ячейку в день сдачи документов в ПКРЦ, а после в банке, передав покупателю свидетельство регистрации, риэлтер с продавцом получили деньги.
В “измененном” договоре купли-продажи квартиры, подписанном сторонами и тоже “согласованном с ПКРЦ” по утвержднию риэлтера, пункт о порядке расчетов так и остался “заминированным”. Только в тексте договора купли-продажи “мина” под покупателем квартиры была заменена на “мину” под продавца: “Окончательный расчет за проданную квартиру продавец получает после регистрации договора и перехода права собственности на квартиру. При этом стороны договорились до окончания расчета считать отчуждаемую квартиру не состоящей в залоге...” Не обязательно быть юристом, чтобы заметить неопределенность срока расчета: в течение недели, месяца, года... Время идет, а там Форс-мажор, и опять — ищи ветра в поле.
Что касается залога, то в договоре написано с точностью до наоборот: квартира должна оставаться у продавца в залоге до окончания времени полного расчета, по окончанию которого, в случае, если расчет не произведен, квартира возвращается продавцу.
Другой пример тоже удачного дела. Молодая семья решилась купить жилье. Заключили договор-поручение с Находкинской Фирмой “Титул ДВ” в лице Богословской Лилии Юрьевны, которая обязалась собрать пакет необходимых документов, осуществить мероприятия по регистрации сделки. В организации расчетов указано: “Поручитель (покупатель) вносит аванс за квартиру - 13,5 тыс. рублей, все расчеты между продавцом и покупателем по купле-продаже осуществляются в присутствии предствителя Фирмы, которая обязуется организовать расчеты между сторонами”. В договоре купли-продажи квартиры - полный расчет сразу после передачи документов на регистрацию.
Семья в цейтноте — нет времени на поиски другого варианта, да и квартира им приглянулась. Но сколько ни бились с риэлтером, согласия не достигли. Вопрос решили привлечением авторитетных людей из числа порядочных старинных друзей, убедивших Фирму, что сделка пройдет в штатном режиме, без эксцессов. Это не какое-то Чикаго - это Россия - все как у людей.
Однако когда произошла бюрократическая задержка в ПКРЦ с выдачей свидетельства о праве собственности, покупатели испытали изрядные импульсы внутренних вибраций.
Договор поручения любопытен! “Титул ДВ” берется провести экспертизу безопасности сделки, а если с этим не справится, то покупатель вправе требовать возмещения аванса 13.5 тыс. руб., потеряв 700 тыс.р. — таковы гарантии Фирмы покупателю, отдающему деньги до заключения данной сделки, поскольку, согласно закону, сделка считается совершенной только после ее госрегистрации». Если же покупатель откажется от сделки, - он теряет аванс 13500 р., а если сговорится и совершит сделку в обход Фирмы, то покупатель будет обязан уплатить фирме 3% или 21 тысячу рублей. Таким образом, фирма практически ответственности не несет, доходность риэлтера обеспечена.
Следующая более давняя история не столь благополучна В первой половине 90-х годов одна Дама приобрела у своего гражданского мужа прекрасную двухкомнатную квартиру. Спустя 4,5 года, когда муж уже давно исчез, в бегах, преследуемый кинутыми им гражданами. Дама получила иск о применении последствий недействительности сделки от законной жены пропавшего, с которой он, не проживая около десятка лет, как оказалось, не был разведен.
При заключении сделки имело место нарушение закона - на продажу квартиры не было согласия законной супруги собственника. Хорошо заплатив адвокату, Дама первый суд выиграла. Но кассационная инстанция решение суда отменила - работа оплаченного адвоката истицы. Ко второму слушанию дела в суде первой инстанции, через адвоката от ловкого мужа, состоящего уже не один год во Всероссийском розыске по обвинению в мошенничестве, поступило письменное признание о том, что при оформлении сделки им была представлена фиктивная справка о разводе. Это нашло подтверждение и в справке ЗАГСа.
Возможно, муж и жена могут “разводить лохов” и по сговору, но это нива адвокатов, а у Дамы деньги кончились, повторное рассмотрение в суде она проиграла. Вывод - тщательнее надо подходить к проверке ВСЕХ документов.
Стопроцентную гарантию от обмана во всех случаях не даст никто, поскольку главными в сделках являются собственная воля ее участников, внимательность и покупателя, и продавца, их умение и стремление понять простую вещь: где и чьи интересы в сделке, умение собрать и проанализировать информацию.
Нужно добиваться, чтобы все условия, оговоренные на словах, были зафиксированы в договоре, стараться привлечь к участию независимых надежных лиц, из числа друзей или хороших знакомых. К сожалению честь и достоинство в стране в значительной мере давно утрачены, институт рекомендаций еще предстоит наработать.
Е. Плотский.
Рисунок Олега Хромова.
Другие статьи номера в рубрике Защита прав:
