Защита прав
Придомовая территория
Неонила Сергеева, Фото: estatet.ru, caricatura.ru.
ПОШАГОВАЯ СТРАТЕГИЯ ОФОРМЛЕНИЯ
Размер придомовой территории и документы на нее, находящиеся у власти, скрывают, как нечто сверхсекретное, и, пользуясь юридической неграмотностью населения, раздают, продают как горячие пирожки при спросе: быстро, не считаясь ни с законом, ни с собственниками этих территорий.
Собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в одном доме, в том числе... земельный участок, на котором расположен дом.
Земельный участок является общедолевым имуществом собственников жилых помещений (ч.1, ч.2, ст. 36 ЖК РФ) Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности п.1 ст.36 ЖК РФ. Земельный участок, поставленный на кадастровый учет, бесплатно переходит в общедолевую собственность (ч.2 ст.16 Закона «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ).
Кстати:
все дома строились с обязательным землеотводом под дом и придомовую территорию, позже проводился кадастровый учет в поземных книгах (БТИ). Земельные участки, выделенные для строительства домов, до вступления в силу ФЗ «О земельном кадастре РФ» являются «ранее учтенными земельными участками», и сведения о них являются юридически действительными в силу ст. 7 ФЗ «О земельном кадастре», несмотря на то, что эти сведения могут отсутствовать в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ). По вопросу предоставления сведений о ранее учтенных земельных участках Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости было подготовлено письмо от 13 сентября 2007 г. за № ВС/1345, которым было разъяснено, что ранее учтенными земельными участками считаются все фактически занимаемые земельные участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»
Раннее учтенными земельными участками считаются все фактические занимаемые участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ. Это же положение закреплено и ст.45 Раннее учтенные объекты «недвижимости ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ, вступившего в силу 01.03.2008 г.
Согласно «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденным Министерством коммунального хозяйства РСФСР от 13.12.1968 г., в состав технической документации на объекты ЖКХ входил техпаспорт на объект и земельный участок, включая его описание. Это положение сохранено и в Постановлении Правительства РФ от 28.09.2003 г.
В России государственный кадастр был введен постановлением СМ РСФСР от 10.08.1977 г. №417. Данное постановление отменено в 1997 г. в связи с введением нового кадастра, учитывающего стоимость земли.
Следовательно, все земельные участки проходили кадастровый учет и являются раннее учтенными.
Часть 4 ст. 43 Градостроительного Кодекса РФ и Постановление Правительства от 26.09.1997 г. № 1233 закрепляют положение о том, что действующие границы земельного участка пересмотру не подлежат. Административная ответственность за земельные правонарушения определена ст.74 ЗК РФ, а уголовная ответственность по ст.170 УК РФ наступает за нарушение размера земельного участка.
Статья 170 УК РФ. Регистрация незаконных сделок с землей.
Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости, а равно умышленное занижение размеров платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения.
Приведение первичных землеотводов в новую форму кадастрового учета, а также выявление их отсутствия в поземельных книгах Советского периода является обязанностью Комитета по земельным ресурсам, Федерального агентства кадастра и Земельной кадастровой палаты. На эти цели в бюджете города на 2008-2010 гг. выделены немалые деньги.
Собственники помещений многоквартирного дома не должны просить о формировании земельного участка, его межевании и, тем более, оплачивать эту работу.
Собственник не обязан оплачивать «ошибки», нарушения власти. СОБЛЮДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБЕСПЕЧИВАЕТ ПРОКУРОР!
С 1 января 2005 года введен в действие ФЗ от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в силу которого до вступления технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений органы местного самоуправления в случае если застроенные территории не разделены на земельные участки обязаны были:
установить границы земельных участков посредством подготовки проектов планировки и межевания территорий в соответствии со ст.46 Градостроительного кодекса РФ п.2 ст.6 Град. Кодекса ФЗ;
провести проверку соответствия проектов документов территориального проектирования. Кроме этого:
1) Планировка территорий подразумевает установление границ земельных участков.
При планировке территории осуществляется разработка:
проектов планировки территории (ст.42 ГрК РФ)
проектов межевания территории (ст.43 ГрК РФ)
градостроительных планов земельных участков (ст.44 ГрК РФ)
2) Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
3) Как следует из Определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.10.2006 г. № 63-Г06-43 суд, руководствуясь ст. 71 Конституции РФ и п.п.20 п.7 «Положения о Государственном комитете Российской Федерации строительной, архитектурной и жилищной политики» (утв. ПП РФ от 25.01.99 № 95) также считает, что единственными и правомерными стандартами (нормативными документами) по проектированию и строительству в Российской Федерации являются ГОСТы и строительные нормы и правила — СНиПы, утвержденные Госстроем России и действующие на территории Российской Федерации в соответствии с Конституцией России.
Вместе с тем, в силу ст. 78 п. 2 Конституции РФ субъекты РФ могут заниматься таким правотворчеством, но при условии, что федеральные власти передали им по соглашению с органами исполнительной власти субъектов РФ осуществление части своих полномочий, если это не противоречит Конституции РФ и федеральным законам.
4) Закрепленный ранее ст. 30 ЗК РФ порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности с 1 января 2007 г. был дополнительно дополнен п.2.1 в части земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Межевание земельных участков представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков при купле-продаже, обмене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.
Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.
Установление границ земельного участка производит на местности в присутствии представителя районной, городской или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке. После завершения процедуры согласования местоположения границ земельного участка на местности, производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца.
Результаты согласования местоположения границ земельного участка оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской или сельской администрацией и инженером-землеустроителем (кадастровым инженером) - производителем работ. По завершению межевых работ производитель работ формирует и сдает в Управление Федерального агентства кадастров объектов недвижимости межевой план земельного участка.
Данный вид землеустроительных работ проводится на основании следующих нормативно-правовых актов: Инструкция по межеванию земель от 08.04.1996 г. 136-ФЗ от 25.10.2001 г. «Земельный Кодекс Российской Федерации»;
221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости»; 66-ФЗ от 17.05.2008 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ в связи с принятием ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
Приказ Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (вместе с «Требованиями к подготовке межевого плана»); Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Вынос границ земельных участков в натуру.
Вынос границ земельных участков на местности или восстановление границ производиться в случае утраты межевых знаков, установленных при проведении землеустроительных работ.
Надо знать:
Невозможно определить границы земельного участка без использования современных геодезических приборов и опытных специалистов. Особое место в перечне документов, представляемых целей кадастрового учета земельного участка, занимает межевой план. Это документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории. Он содержит сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, а также данные об образуемых земельных участках. Или же межевой план может содержать новые сведения о земельном участке. Форма межевого плана и требования к его подготовке устанавливаются нормативно-техническими актами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Межевой план создается и подписывается кадастровым инженером.
Межевой план состоит из двух частей: графической и текстовой. В графической части документа:
• воспроизводятся (отображаются в установленных условных знаках) сведения кадастрового плана соответствующей территории (кадастровой выписки о соответствующем земельном участке);
• указываются (отображаются в установленных условных знаках) местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута. В текстовой части документа указываются (описываются в установленном порядке) в требуемом объеме сведения о земельном участке (участках), необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости. Кроме того, в случаях, предусмотренных законодательством, в этой же части приводятся сведения о согласовании местоположения границ земельных участков (в форме акта согласования местоположения таких границ, см. далее).
В зависимости от цели кадастрового учета, межевой план включает следующие сведения:
• об образуемом земельном участке (земельных участках) — в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет соответствующего земельного участка (земельных участков);
• о части (частях) земельного участка — в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части (частей) земельного участка;
• новые данные (необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости), сведения о земельном участке (участках) — в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений уникальных характеристик земельного участка (участков).
Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются нормативно-техническими актами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. При уточнении границ земельного участка (не путать с согласованием) их местоположение определяется:
• на основе сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок;
• при отсутствии такого документа – на основе сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
Если же вышеуказанные документы отсутствуют (утрачены или непригодны к использованию по назначению), то в качестве границ земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов, либо объектов искусственного происхождения.
Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета. А именно, заявления об учете изменений уникальных характеристик земельного участка (в связи с уточнением местоположения его границ).
Согласование местоположения границ проводится с гражданами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности (кроме случаев, когда такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение либо постоянное (бессрочное) пользование);
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования. Из числа предоставленных в такое пользование гражданам до вступления в действие ЗК РФ (см. ранее);
4)аренды.
В согласовании могут принимать участие граждане — правообладатели или их доверенные лица. По выбору заказчика кадастровых работ согласование местоположения границ может быть проведено с установлением границ земельных участков на местности либо без такого установления.
Отметим, что заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ земельного участка с их установлением на местности. Указанное требование подлежит удовлетворению, но есть исключения.
Уточним, что согласование местоположения границ на специально созванном собрании заинтересованных лиц (без установления границ земельных участков на местности) осуществляется на территории того населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков. Если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию заинтересованными лицами.
Извещение о проведении собрания вручается заинтересованным лицам (их полномочным представителям) под расписку либо направляется по их почтовым адресам с уведомлением о вручении. Это извещение должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не позднее чем за тридцать дней до дня проведения данного собрания.
Либо оно публикуется в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.
Акт должен быть подписан всеми заинтересованными лицами (их полномочными представителями). Возражения лиц не согласных с результатами согласования, предоставляются собранию в письменной форме с приложением обосновывающих документов. При отказе этих лиц от подписи и от предоставления возражений в акте оформляется соответствующая запись, а местоположение границ считается согласованным.
При поступлении письменных возражений в акте оформляется соответствующая запись. Представленные возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в порядке, установленном ЗК РФ.
К межевому плану с актом, оформленным на обороте его текстовой части, прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка извещения заинтересованных лиц, участвовавших в собрании. Данные документы также являются неотъемлемой частью межевого плана.
Кстати:
С 1 января 2011 г. кадастровую деятельность в отношении земельных участков осуществляют только кадастровые инженеры.
Они должны иметь дипломы об окончании специализированного учебного заведения и квалифицированный аттестат.
Такой специалист обязан иметь: печать, штамп, бланки, где указан адрес и идентификационный номер его аттестата об образовании по специальности. Реестр таких инженеров ведет орган кадастрового органа, т.е. местное управление Росреестра.
Результатом кадастровой деятельности могут быть три вида документов: акт обследования, технический план, межевой план.
Заключительным документом кадастровых работ в отношении участка (межевание) является межевой план (Гл.4 Федерального закона « О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ от 24.07.2007г)
А С ВАМИ СОГЛАСОВАЛИ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ СТРОИТСЯ ЧТО-ТО, И ПОЧЕМУ-ТО НА ВАШЕЙ ДЕТСКОЙ ПЛОЩАДКЕ???
Поэтому сами попробуем ОПРЕДЕЛИТЬ ПРИДОМОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ,
тем более что с необходимостью определить границы придомовой территории от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» собственники жилья сталкиваются довольно часто. Это могут быть конфликты с управляющей компанией по поводу того, должна она убирать этот участок или нет.
Часто и повсюду возникают и проблемы, связанные с уплотнительной застройкой, когда у собственников уже существующего дома незаконно отбирают часть имущества, ущемляют их права. В этих случаях, прежде всего, уточнить, где именно заканчивается территория, принадлежащая вашему дому. Вам понадобятся:
- технический паспорт дома;
- строительные нормы и правила;
- план земельного участка;
- СниП, действовавший в момент сдачи дома в эксплуатацию; - данные кадастрового учета.
А дальше:
1. Уточните, какая именно территория может считаться придомовой. Это территория, необходимая для эксплуатации дома. Определяется она согласно градостроительным нормам и правилам. В любом случае в состав придомовой территории многоквартирного дома входят пожарные проезды, детские площадки, парковки и гаражи, если они находятся в границах земельного участка, принадлежащего дому.
2. Если дом новый, придомовая территория определяется на стадии формирования земельного участка под застройку. В этом случае собственники квартир автоматически становятся совладельцами и земельного участка, он переходит в их общую собственность автоматически. Убедитесь в том, что застройщик не нарушил законодательство во время строительства.
3. Узнайте, проведено ли межевание вашего «старого» района. Собственники квартир автоматически стали и совладельцами придомовой территории, если до вступления в силу нового Жилищного Кодекса были проведены все землеустроительные работы. В этом случае у собственников жилых или нежилых помещений на руках должны быть землеустроительное дело, а органы местного самоуправления должны были утвердить план границ. Узнайте также, проведен ли в отношении интересующего вас участка кадастровый учет. Кадастровый план должен выдаваться на руки, но еще несколько лет назад собственники не придавали этому большого значения и не спешили его брать. 4. Если никаких землеустроительных работ не проводилось, инициировать их могут собственники. Перед тем, как обращаться в комитет архитектуры или в комитет по управлению муниципальным имуществом, приблизительно рассчитайте размер территории.
5. Ознакомьтесь с местным градостроительным регламентом, генеральным планом застройки и правилами землепользования и застройки. По идее придомовую территорию должны сформировать местные органы власти в соответствии с этими документами.
Кстати: Любой участок, поставленный на кадастровый учет, имеет кадастровый номер. Он необходим для того, чтобы участок (или иной объект недвижимости) имел индивидуальный признак. Кадастровый номер складывается из номеров кадастрового округа, региона, квартала и, собственно, участка. Узнать его можно из документов, в органах Росреестра или через сайт Росреестра.
Неонила Сергеева, Фото: estatet.ru, caricatura.ru.
Другие статьи номера в рубрике Защита прав:
