газета Приморья "АВ" // Экономика // Ваш дом не крепость, а проходной двор

Ваш дом не крепость, а проходной двор

Е.В. Золотарева

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ о нарушении прав и законных интересов граждан - собственников помещений при приватизации общего имущества многоквартирных домов как муниципального имущества города Владивостока.

Анализ перечня объектов приватизации, выставленных на торги Администрацией г. Владивостока на 2005 и 2006 годы, обнаруживает, что в состав приватизируемого муниципального имущества города Владивостока были включены нежилые помещения, которые в силу ст. 36 ЖК РФ являются объектами общего имущества многоквартирных домов в городе Владивостоке (список прилагается).

В то же время, согласно ст. 129 Гражданского кодекса РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. При этом, виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе, а виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

В полном соответствии с положениями ст.129 ГК РФ статья 36 Жилищного кодекса РФ определила виды объектов гражданских прав (общее имущество многоквартирного дома), которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота (собственникам жилых помещений данного многоквартирного дома), нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (решению общего собрания собственников по вопросам, закрепленным ч.2 ст.44 ЖК РФ), принимаемому с соблюдением условий ч.3 ст.36 ЖК РФ (уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции) с учетом запрета ч.4 ст.37 ЖК РФ (собственник не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (т.е. на помещения, не являющихся частью квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме);

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение).

Для справки: под реконструкцией ст. 1 Градостроительного кодекса РФ предусматривает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, Администрация г. Владивостока, приватизацией имущества, изъятого из оборота, т.е. отчуждением, например, 1/10 доли в праве общей долевой собственности на подвал многоквартирного дома по ул. Некрасовская, д.38 (общей площадью 450,00 кв.м., по начальной цене в 98 200 рублей), отдельно от жилых помещений в таком доме нарушает прямой запрет ч.4 ст.37 Жилищного кодекса РФ, превышая тем самым предусмотренные ст. 215 и 217 ГК РФ полномочия.

Действительно, в силу п.1 ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Однако, руководствуясь содержанием ст.3 Федерального закона №178-ФЗ от 21 декабря 2001 года “О приватизации муниципальной и государственной собственности”:

- указанный закон не распространяет свое действие на отношения по отчуждению объектов жилищного фонда, т.к. отчуждение объектов, перечисленных п.2 указанной статьи, регулируется иными федеральными законами (в нашем случае - ч.3 ст. 36 и ч.4 ст.37 ЖК РФ, а также Законом от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”);

приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота).

Кроме того, руководствуясь ст. 44 ЖК РФ, решение о передаче в пользование общего имущества многоквартирного дома, о реконструкции многоквартирного дома и т. п. может принять только общее собрание граждан-собственников помещений в таком доме, право общей долевой собственности которых на общее имущество такого дома возникло в момент государственной регистрации права собственности каждого из них на свое жилое (нежилое) помещение в данном доме (см. ст.23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в новой редакции Федерального закона от 5 декабря 2005 г. N 153-ФЗ), в то время как по смыслу ст. 163 ЖК РФ администрация города Владивостока вправе устанавливать порядок управления только теми многоквартирными домами, все помещения в которых принадлежат муниципальному образованию на праве собственности.

С учетом ч.2 и 3 ст. 36, ч.4 ст.37 ЖК РФ и судебной практики:

* о признании недействительной государственной регистрации права собственности на спорное помещение (Постановление ФАС Московского округа от 27.10.2005 №КГ-А40/10349-05),

* об оспаривании действия должностных лиц, осуществивших внесение записи о регистрации права собственности на спорные помещения (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.04.2005 №А56-14865/04),

* о признании помещений общими помещениями многоквартирного дома (Постановление ФАС Уральского округа от 04.10.2005 г. №Ф09-2716/05-С3),

* о признании недействительным документа, по которому лицу передается помещение, относящееся к общей долевой собственности собственником помещения в многоквартирном доме (Определение ФАС Западно-Сибирского округа от 31.2005 №Ф04-3357/2005 (118006-А70-30),

Неправомерно отчуждение Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Муниципальным учреждением “Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости” объектов общего имущества многоквартирных домов города Владивостока, а также совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилые помещения в данном доме, за исключением случаев завершенной реконструкции таких объектов, произведенной в соответствии с Постановлением главы администрации города Владивостока №1332 от 21.08.2001 года “Об освоении и реконструкции подвальных помещений, чердачных пространств и строительстве сооружений выше кровли (мансард) в г. Владивостоке”.

Однако, доходы, полученные муниципалитетом от незаконной продажи объектов общего имущества граждан-собственников жилых (нежилых) помещений многоквартирных домов города Владивостока в 2005 году (от продажи 67 объектов) превысили 21 млн. рублей, а по состоянию на 7 декабря 2006 года Администрацией города Владивостока было отчуждено 104 объекта общего имущества многоквартирных домов г. Владивостока на сумму свыше 167,5 млн. рублей.

Ко всему прочему, по данным, размещенным на официальном сайте МУ “Агентства по продажи муниципальных земель и недвижимости” Администрацией города Владивостока в период с 8 по 29 декабря 2006 года запланировано к продаже еще 158 объектов общего имущества многоквартирных домов города Владивостока на сумму свыше 201 млн. рублей (подробнее смотрите ниже приложение 1А):

Руководствуясь вышесказанным правообладателями нежилых помещений, расположенных в цокольных этажах многоквартирных домов по адресу г. Владивосток, улицы: Глинки, 12; Нахимова, 5; Юмашева, 8-в; Фонтанная, 35; Семеновская,30 (Океанский пр-т 10/12); Верхне-Портовая, 32; Уборевича, д.17, кв.1; Юмашева, 16-б; Баляева, д.64 были инициированы обращения в Думу г. Владивостока, Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, органы прокуратуры г. Владивостока и Приморского края с заявлением об исключении из плана приватизации (проверки законности приватизации) занимаемых ими нежилых помещений по вышеуказанным адресам с приложением данных технического обследования указанных помещений, согласно которых под нежилыми помещениями цокольных этажей нет подвальных помещений, свободно по стенам, потолку и полу проходят инженерные сети, иное обслуживающие более одного помещения указанных многоквартирных домов.

Однако, как следует из официального письма прокуратуры Приморского края оснований для принятия мер прокурорского прокуратурой Приморского края по обращению Приморской торгово-промышленной палаты в защиту прав собственников и добросовестных арендаторов объектов общего имущества многоквартирных домов города Владивостока не усматривается (копия официального письма исх №7/3-455-06 от 29.11.06 прилагается).

Таким образом, бездействие надзорных органов прокуратуры в Приморского крае, приведшее к тому, что в период с 5 июня по 7 декабря 2006 года Муниципальным учреждением “Агентством по продаже муниципальных земель и недвижимости” незаконно продано 104 объекта, расположенных в цокольных этажах многоквартирных домов, являющихся общем имуществом многоквартирных домов г. Владивостока, сумма неосновательного обогащения от продажи которых составила 167 575 659 рублей (т.е. свыше 167,5 млн. рублей), в том числе с разбивкой по месяцам года (подробнее смотрите Приложение 1):

не позволяет предотвратить запланированную Администрацией города Владивостока в период с 8 по 29 декабря 2006 года незаконную приватизацию еще 158 объектов общего имущества многоквартирных домов города Владивостока на сумму свыше 201 млн. рублей

Эксперт Приморской ТПП по законодательству в сфере регулирования предпринимательской деятельности Е.В. Золотарева, конт. тел. +7 (4232) 26-96-30, факс 227-226.

Рис. Александра Зудина

№ п/п месяц кол. объектов
общего имущества
многоквартирных домов на сумму
1. июнь 1 1.106.000
2. июль 4 4.218.000
3. август 3 2.390.750
4. сентябрь 26 22.423.101
5. октябрь 16 25.585.200
6. ноябрь 36 63 880 711
7. на 7декабря 18 47.971.897
Итого с 5.06 по 7.12.2006 г. 104 167.575.659

№ п/п Дата, время кол-во объяктов нач. цена, руб.
1. 08.12 с 10.00 8 11137000
2. 08.12 с 15.00 10 12705240
3. 11.12. с 10-00 9 8023000
4. 11.12. с 15-00 8 9374500
5. 12.12 с 10-00 8 9805000
6. 12.12 с 10-00 3 9232600
7. 13.12 с 10-00 8 9621800
8. 18.12 с 10-00 7 8279100
9. 20.12 с 10-00 10 12799400
10. 20.12 с 15-00 8 13477500
11. 22.12 с 10-00 11 13082000
12. 22.12 с 15-00 12 16659500
13. 25.12 с 10-00 12 21001000
14. 25.12 с 15-00 9 10837500
15. 26.12 с 15-00 8 6173000
16. 27.12 с 10-00 8 15105000
17. 27.12 с 15-00 15 8005700
18. 28.12. с 10-00 4 6324000
Итого с 8 по 28.12.2006г. 158 201 642 840 руб.

Другие статьи номера в рубрике Экономика: