Наверное, мечтать об этом приятно: сдавай себе квартирки и живи, как султан. Денежки в карман капают, а ты путешествуешь, проводишь время в праздности и безделье.
К нам в редакцию обратился житель Владивостока. Почти три года он сдавал сваю однушку на Сахалинской одному владивостоксому агентству, а сам тем временем гостил у матери в Краснодарском крае. За это время жили там несколько жильцов. Кто и когда «убил» ему квартиру, «завел» клопов, испортил бытовую технику – неясно, первый или второй квартирант, но сам этот факт агентству явно фиолетов.
В общем, судился с ними житель Владивостока, отсудил больше 100 тысяч рублей, а агентство в отместку сдало хозяина налоговой. Так что быть рантье, наверное, все-таки не очень приятно.
Дедушка принес документы и сказал, что желает рассказать, как «кидают» риэторы и хозяев, и квартирантов. Так сказать, в назидание.
На женском портале Woman.ru пишут о своем опыте сдачи квартиры внаем, и если вы все-таки решитесь, то, возможно, опыт этих рантье вам поможет.
«Я сдавала квартиру три года. Специально ее купила для сдачи и последующей перепродажи. Очень много на этом выиграла, но в основном на перепродаже, так как квартира была с высоким потенциальном ростом цены (должны были построить метро рядом, мы долго думали с риэлтором, где покупать, она хорошо все просчитала, в итого метро построили в 200 м от дома, цена, разумеется, подскочила). Мои выводы:
1. Сдавать только через агента. Я сначала пыталась "сделать людям хорошо", сэкономить им деньги. Да они плевать на меня хотели, снимали квартиру на месяц-два, а потом отваливали. А квартира изнашивается от каждого нового жильца. Наконец, до меня дошло, что только с агентом. Они должны заплатить за поиск квартиры, после этого они просто так не съедут, им жалко терять эти деньги.
2. Сдавать лучше всего паре. Одиночки не всегда плохо, но может быть чревато. Девицы бывают хуже мужчин. Такая грязнуля однажды попалась, я даже не думала, что такие бывают.
3. Я декларировала доход и платила налоги. Это вообще-то безопасно. Всегда можно обратиться к закону, если что-то пойдет не так. Кстати, разумеется, договор имеет юридическую силу. А как иначе? Вы квартиру покупаете, тоже заключаете простой договор с покупателем. И он имеет юридическую силу.
4. К животным надо относиться внимательно. Если ваши съемщики хорошие люди, и вы ими дорожите, то можно разрешить животное на определенных условиях. А вообще, я не хочу больше ничего сдавать. Гемора гораздо больше выгоды. Единственно оправданным случаем аренды считаю одинокого пенсионера, который сдает комнату студенту. Студент под присмотром, пенсионер тоже под присмотром, какая-то добавка к пенсии.
Относитесь к сдаваемому жилью как к средству производства, дающему доход и изнашивающемуся при этом. Конфеткой сдаваемая квартира никогда не будет.
Ни в коем случае не вкладывайтесь в приличный ремонт и обстановку. Вам это все с высокой вероятностью быстро загадят, при этом к цене это дает мизерную прибавку. Выгоднее всего сдавать убитые квартиры (не прям помойка, но даже простую косметику делать не стоит – лишь бы тараканы стадами не бегали и квартира не производила впечатления полного бомжатника) с небольшим дисконтом.
Более того, арендаторы, которые претендуют на "приличное жилье" – самые морочные, по нашему опыту. Они считают, что они вам платят немало денег, и вы им должны, как земля колхозу. Потратите на ремонт миллион, получите прибавку 5 тыс. руб., за год вам это все заездят, через три года опять ремонт точно придется делать, а дополнительный доход будет всего 180 тыс. руб. Плюс вам заодно все мозги вынесут. Будете вкладывать непрерывно.
Самый проблемный арендатор из моего опыта – молодая "приличная" девушка с сапогами за 100 тыс. руб., джинсами по 15 тыс. руб. и т.п. Она выносила мозги по любому поводу, по ее запросам в квартиру было вложено немало средств, она в итоге съехала, не прожив и года, при этом многое из вложенного было ею испорчено или подпорчено.
Самые беспроблемные арендаторы – семья из Украины, которые снимают чуть ниже рынка. Они годами просто переводят деньги и не выставляют вообще никаких претензий.
Чуть хуже украинцев были одинокие парни – мозги выносили мало, но и случалось. Еще хуже были пары. Но одинокая девушка переплюнула всех. Прошел уже почти год, но я до сих пор вздрагиваю, когда вижу в ленте "девушка снимет квартиру". Понятно, что обобщать не стоит, но цивильного вида девушке мы, пожалуй, больше никогда квартиры сдавать не будем».
Дама советует сдавать через агентство, так же думал и житель Владивостока, но контора конторе – рознь. Если бы наш герой сначала почитал отзывы, то наверняка, обошел бы это агентство стороной.
«Недостатки: Грубо разговаривают с собственниками квартир. Позволяют себе в не очень вежливой форме рассказывать, как нужно жить и как нужно вести себя с квартирантами. Не очень осведомлены, что у них прописано в типовых договорах, но замечания делают с удовольствием.
На грубость нарывалась неоднократно. Первый раз решила, что мне показалось, теперь понимаю, что это просто такая форма общения с клиентами».
«Хамство теперь в моде. Сдавал через них квартиру. Обманули по поводу квартирантов. Сильно уменьшили их количество. В итоге там была просто ночлежка организована. За последний шестой месяц, когда узнали, что квартиранты съедут, вообще плату присвоили. Все разбирательства по этому поводу сопровождались с их стороны тотальным хамством. С тех пор сдаю только без агентств, первого же опыта хватило».
«Компания жуликов!!! Сдавал квартиру через это агентство, сам живу в другом регионе. Сдали квартиру каким-то ***, расхвалили их как порядочных. Квартиранты уверяли, что оплачивали все платежи по коммунальным, пока управляющая компания не подала на меня в суд за неуплату!!!
Компания уверяла, что все платится, и они контролируют!! Ни хрена они не контролировали!!! Итог: долг за коммунальные услуги 35 тысяч, проблемы с судом и загаженная квартира!!!»
«Сдала квартиру через эту шарашкину контору. Заплатила 49% – почти 11000 за так называемое пост обслуживание. Застраховали на целых 600 руб., рыночной оценки стоимости не сделали, т.к. по их мнению, это должна сделать я, хотя я и заплатила им за эту работу, квартиранты мои заплатили 80% вместо минимальных 49%, так, по их мнению, мои квартиранты сами выбрали такой %. Тогда почему я им заплатила за минимальный процент (следовательно, и квартира сдавалась дольше)? Договор найма составили как оплату через агентство, а не напрямую, при этом ни договор найма до сих пор не исправили, ни одной квитанции с 15 ноября 2014 г. не выслали. Да и вообще, не отвечают на мои письма – ни менеджер, ни начальник отдела – уже месяц. Просто положили деньги в карман и ничего не делают!»
А вот что пишут в комментариях об этом агентстве квартиранты.
«Снимал гостинку через данную фирму. При заключении договора агент компании убедил меня снять, хотя квартира в этот момент находилась на стадии продажи. При составлении договора, агент(!!!) убедил меня составить договор на полгода, сославшись на то, что после окончания договор вновь продлится, без каких-либо проблем и дополнительных затрат.
В итоге договор закончился, хозяйка его не продлевает. Агент, как оказалось, в компании уже не работает. В компании отказались нести ответственность за своего агента, сославшись на то, что он уже не работает. И мне предлагают вновь аренду на общих основаниях, с оплатой комиссионных в полном объёме. Это первый обман.
Второе, по поводу якобы хорошей работы агентов. Ребята, это все миф. Мне гостинку подыскивали с 30.12.15. За все это время мне по-настоящему стали искать квартиру только с 4 или 5 числа, а до этого ребята в офисе то не могли найти моего куратора, то она была чем-то занята, короче говоря, куча поводов, чтобы не работать.
Только после того, как я потребовал соединить меня с директором, реально начали мной заниматься, и то это громко сказано. В заключение всего написанного хочу добавить, что с ними связываться больше не буду. Эта компания, в числе многих других, не отвечает за своих агентов, менеджеров и вообще не держит своего слова. Поэтому люди, которые, как и я, решили после просмотра рекламы обратиться в эту компанию, должны очень крепко подумать, стоит ли просто так отдавать деньги за просмотр развалин или просто так отдавать комиссионные только за то, чтобы потом с треском вылететь из квартиры по окончанию срока договора, а может и раньше срока».
«Эта контора занимается обманом. Создают двойник объявления, очевидно, заманивают клиентов. Мы сдаем свою квартиру, как частное лицо, на сайте Фарпост, смотрю через неделю появляется их объявление с моими фото и параметрами квартиры, это жулики, они вводят своих клиентов в заблуждение, гнать поганой метлой нужно таких риелторов!»
Тем временем, налоговая и администрация города бдительно следят за рантье. Об этом пишут во всех приморских СМИ, эта новость была опубликована 4 октября на сайте Вл.ру:
«В центре Владивостока налоговая, полиция и представители мэрии провели рейд по съемным квартирам
В Ленинском и Фрунзенском районах Владивостока прошел рейд по квартирам, сдающимся в аренду. Его участниками стали специалисты администрации города, налоговой службы и полиции. Целью проверки было не только выяснить, насколько законно собственники сдают свое жилье, но и проинформировать их о необходимости вовремя платить налоги, – сообщает пресс-служба мэрии.
Местом проведения рейда стали дома в центре Владивостока. О том, что здесь есть сдаваемые квартиры, специалистам стало известно по результатам работы горячей линии. Улица Семеновская, 30, Некрасовский переулок, 18, ул. Корякинская, 29, и ул. Комсомольская, 16 – эти адреса значились в перечне проверяющих.
«Может показаться, что наша задача – каким-то образом привлечь к ответственности жильцов таких квартир, но это не так, – объяснила Снежана Кузнецова, специалист 1-го разряда отдела камеральных проверок № 3 ИФНС России по Ленинскому району Владивостока. – Любой гражданин страны вправе жить, где ему угодно. Другое дело – собственники жилья, которые, к сожалению, не всегда платят налоги с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Иными словами, нам важно проинформировать их о необходимости делать это, а если владелец отказывается – привлечь его к уплате в принудительном порядке».
Такие рейды проходят во Владивостоке несколько раз в месяц. Их организуют в рамках кампании по легализации рынка аренды жилья, которая стартовала в городе в 2013 году.
Как сообщила специалист управления финансов администрации города Юлия Стельмах, каждый арендодатель обязан подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ по итогам года и оплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13% или приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду. Только за период с 2013 г. по 2017 г. владивостокцы подали 2533 декларации по форме 3-НДФЛ, сумма уплаченного налога составила 47 миллионов рублей.
Приобрести патент можно в налоговой инспекции по месту жительства. Годовая стоимость патента определяется как 6% от потенциально возможного годового дохода, который определен в краевом законе от 13.11.2012 № 122-КЗ «О патентной системе налогообложения на территории Приморского края».
По данным управления финансов, количество приобретенных патентов на сдачу в аренду жилых помещений за последние пять лет увеличилось в 5,5 раза и составило более 400. Сумма, поступившая в бюджет города в результате приобретения патентов за это время, составила 27 млн рублей.
Напомним, в феврале глава Владивостока поставил задачу обеспечить рост доходов в муниципальный бюджет путем легализации доходов граждан, сдающих жилплощадь в аренду, а для этого – увеличить количество рейдов по съемным квартирам. При этом более 60% читателей (2501 человек), принявших участие в опросе на VL.ru, ответили, что не готовы жаловаться на соседей, нелегально сдающих жилье».
Вероника Малинина
Рисунок Imeyupravo.com