Защита прав
Не надейся на “авось” - пришла пора действовать
(без автора)
В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ до 1 марта следующего года собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать на своем общем собрании один из способов управления многоквартирным домом:
либо непосредственное управление собственниками помещений, либо управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, либо управление управляющей компанией (УК).
Если к указанному сроку способ управления домом не будет выбран самими жильцами, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Управление многоквартирным домом предусматривает организацию предоставления коммунальных услуг и решение вопросов использования, надлежащего содержания, обслуживания, текущего и капитального ремонта общего имущества.
Учитывая определенную инертность жильцов, первый способ, связанный с необходимостью проведения общих собраний для принятия решений о заключении договоров оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, можно считать трудно осуществимым. Второй способ представляется наиболее предпочтительным, но требует наличия инициативных и ответственных людей, проживающих в данном доме. Третий способ, отдающий все дела по управлению домом посреднику в лице управляющей компании, кажется менее хлопотным, однако не исключает возможных злоупотреблений со стороны УК.
Времени для выбора одного из способов остается немного. Пора принимать осмысленное решение, не полагаясь на то, что все утрясется само собой. Если мы не сделаем это сами, то за нас это сделают другие, и нет гарантии, что такой вариант будет честным и справедливым.
В настоящее время по городу идет усиленная кампания, когда нас, собственников квартир, настойчиво призывают к заключению договоров с управляющими компаниями, даже не спрашивая мнения жильцов о выборе формы управления общим имуществом дома, как того требует Жилищный кодекс РФ.
После внимательного ознакомления с одним из подобных договоров приходишь к выводу, что он составлен исключительно в интересах УК, и ни в коей мере не отвечает интересам собственников. Так, например, в предлагаемом к подписанию договоре ничего не сказано о том, как будут формироваться, накапливаться и учитываться средства, поступающие от жильцов каждого дома, как и за чей счет будет производиться капитальный ремонт, на осуществление которого плата взимается в течение длительного времени. Ничего не говорится в договоре и о контроле количества и качества предоставляемых услуг и об ответственности за их отсутствие или неисполнение. Отсутствует в договоре и такой раздел, как ответственность сторон.
Таким образом, подобный договор, предлагаемый собственникам жилья, не отражает их интересов и является однобоким в угоду УК. С целью устранить такой предвзятый подход, инженером Даниловым В.С. разработан приводимый ниже проект договора, который, по нашему мнению, в равной мере учитывает интересы обеих договаривающихся сторон.
Проект инженера Данилова
Агентский договор
на управление многоквартирным домом
г. Владивосток “___” __________ 200_ г.
Гражданин РФ Собственник квартиры № в доме № по адресу: г. Владивосток, ул.______________ , далее именуемый “Собственник”, с одной стороны, и ООО “Управляющая компания ________________ района”, далее именуемая “Управляющая компания”, в лице директора ____________________________, действующая на основании Устава, с другой стороны, далее именуемые “Стороны”, заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1. Общие положения
1.1. Управляющая компания обязуется от своего имени, за счет средств Собственника, поступающих от оплаты Собственником услуг по содержанию и ремонту жилого фонда, в пределах тарифов, утвержденных Постановлением главы администрации г. Владивостока № 427 от 25 ноября 2004 года и составляющих финансовый фонд Управляющей компании, направленный на управление многоквартирным домом, организацию оказания коммунальных услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию, обслуживанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
1.2. В имущество, относящееся к общей долевой собственности, включено имущество, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного жилого (нежилого) помещения в данном доме, включая:
1.2.1. Инженерные коммуникации и оборудование: внутренние и внешние системы горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и электротехнические устройства.
1.2.2. Стены, фасад, кровля здания, водосточные трубы, межквартирные лестничные площадки, лестницы, технические помещения и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
1.2.3. Лифты, лифтовые и иные шахты, мусоропроводы, ограждающие, несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения.
1.2.4. Земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, территория двора, проезды, тротуары, придомовые лестницы и ограждения.
1.3. В целях управления многоквартирным домом Управляющая компания по поручению Собственника заключает договоры с третьими лицами от своего имени об оказании коммунальных услуг, выполнению работ по содержанию, обслуживанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. При этом все права и обязанности по таким договорам принадлежат Управляющей компании.
2. Обязанности сторон
2.1. Управляющая компания обязана:
2.1.1. Заключить договоры с соответствующими организациями по электроснабжению, отоплению, горячему и холодному водоснабжению, по уборке территории и вывозу отходов.
2.1.2. Установить порядок определения тарифов на услуги уборщицы и дворника, а также на услуги слесаря-сантехника и электрика, выполняющих внутриквартирные работы.
2.1.3. Открыть лицевой счет на многоквартирный дом, на который поступают платежи Собственников по статье “Содержание и ремонт”, контролировать их целевое использование, а также ежеквартально предоставлять Собственнику сведения о наличии средств на лицевых счетах.
2.1.4. При необходимости в судебном порядке взыскивать денежные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома с бюджета администрации г. Владивостока.
2.1.5. Вести контроль качества и количества предоставляемых услуг и выполняемых работ подрядными организациями, а также за соблюдением условий заключенных с ними договоров.
2.1.6. Составлять перечень требуемых работ по обслуживанию, текущему и капитальному ремонту, подготовке к сезонной эксплуатации и организовывать выполнение этих работ.
2.1.7. Обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание.
2.1.8. Вести соответствующую техническую документацию на дом, составлять бухгалтерскую и статистическую отчетность.
2.1.9. Оказывать помощь в организации и проведении общих собраний Собственников помещений дома.
2.1.10. Извещать Собственника о заключенных договорах, связанных с управлением домом, в течение 10 дней с момента их заключения, а в случае непредвиденных обстоятельств, препятствующих заключению договоров, извещать Собственника не позднее, чем за две недели о наличии таких обстоятельств.
2.1.11. По требованию Собственника предоставлять ежеквартальные отчеты о проделанных работах, оказанных услугах и расходах Управляющей компании по договорам, заключенным Управляющей компанией с третьими лицами, с приложением актов приемки выполненных работ и оказанных услуг, а также платежных документов.
2.1.12. Заключать с управлением по благоустройству и содержанию ЖКХ администрации г. Владивостока договор об осуществлении контроля расходования средств, накапливаемых на лицевых счетах домов, и качества оказываемых услуг и выполняемых работ.
2.2. Собственник обязан:
2.2.1. Передать Управляющей компании свои полномочия по организации управления домом.
2.2.2. Допускать в принадлежащие на правах собственности помещения работников Управляющей компании, иных организаций и предприятий, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и канализации для устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета.
2.2.3. Обеспечить Управляющую компанию документацией и иной информацией, необходимой для управления домом.
2.2.4. В установленный срок оплачивать счета-квитанции за обслуживание и ремонт согласно тарифам, утвержденным постановлением № 427 от 25 ноября 2004 г.
3. Права Сторон
3.1. Управляющая компания имеет право:
3.1.1. В установленном порядке требовать возмещения убытков, понесенных в результате нарушения Собственником обязательств по настоящему договору.
3.1.2. Выступать в роли заказчика при заключении договоров на поставку коммунальных и прочих услуг в рамках обязательств по настоящему договору.
3.2. Собственник имеет право:
3.2.1. В установленном порядке требовать возмещения убытков, понесенных по вине Управляющей компании.
3.2.2. Осуществлять права, предусмотренные Жилищным Кодексом и настоящим договором.
3.2.3. На получение услуг установленного стандартом качества, безопасных для его жизни и здоровья, не представляющих вреда его имуществу.
3.2.4. На снижение оплаты за некачественное предоставление услуг, а также прекращение оплаты во время перерывов в оказании услуг или их непредоставления. При этом снижение или прекращение оплаты не освобождает исполнителя от возмещения убытков от причиненного ущерба.
3.2.5. На устранение исполнителем за свой счет выявленных недостатков в предоставлении услуг.
3.2.6. На снижение платы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за счет средств, получаемых от аренды долевой собственности, размещения рекламных щитов, аренды земельного участка придомовой территории.
3.2.7. На решение в суде спорных вопросов по использованию долевой собственности не по назначению.
4. Ответственность Сторон
4.1. Управляющая компания несет ответственность за:
4.1.1 Некачественное предоставление услуг.
4.1.2 Несвоевременное предоставление услуг, оговоренных настоящим договором.
4.1.3 В случае несвоевременного предоставления услуг или их перерыва Собственник снижает плату Управляющей компании в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
4.1.4 В случае некачественного выполнения работ и предоставления услуг Собственник не оплачивает Управляющей компании произведенные работы или услуги до полного устранения брака.
4.2. Собственник несет ответственность за:
4.2.1. Своевременное внесение платежей Управляющей компании.
4.2.2. Причиненный материальный ущерб общему имуществу многоквартирного дома.
4.2.3. В случае несвоевременного внесения платежей или неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги Собственник оплачивает Управляющей компании пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных сумм за каждый день просрочки.
5. Порядок расчетов
5.1. За выполнение работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов и оказание коммунальных услуг Собственник оплачивает Управляющей компании данные работы согласно нормативам и тарифам, установленным постановлениями главы администрации г. Владивостока.
5.2. Стоимость услуг Управляющей компании включена в размеры платы на содержание и ремонт жилых помещений и составляет 2 % от этой платы.
5.3. Иной порядок оплаты работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома и оказанию коммунальных услуг может быть определен исключительно на общем собрании Собственников многоквартирного дома в порядке, установленном Жилищным Кодексом РФ.
5.4. В срок до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым, Собственник производит оплату Управляющей компании затрат по договорам, заключенным Управляющей компанией с третьими лицами на ремонт и содержание имущества многоквартирного дома. Размеры таких платежей производятся согласно нормативам и тарифам на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, установленным постановлением № 427 от 25 ноября 2004г. главы администрации г. Владивостока.
5.5. Внесение платежей производится Собственником на основании счетов-квитанций муниципального учреждения “Расчетный кассовый центр” (МУ РКЦ).
5.6. В случае, если Собственнику предоставляются льготы и субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, то одновременно с Собственником часть денежных средств на оплату затрат Управляющей компании перечисляется за счет средств соответствующего бюджета.
6. Сроки действия Договора
6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует в течение одного года с момента заключения.
6.2. Управляющая компания обязана приступить к выполнению настоящего Договора не позднее, чем через тридцать дней после его подписания.
6.3. При отсутствии заявления от какой-либо из Сторон о прекращении настоящего Договора по окончании срока его действия, Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
6.4. Управляющая компания за тридцать дней до прекращения настоящего Договора обязана передать всю техническую документацию на дом и иные, связанные с управлением этим домом документы, Собственнику или иному указанному им лицу, если такие документы передавались Собственником Управляющей компании.
6.5. Положения настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим между Сторонами, и касаются предмета настоящего Договора с “__” _____2005 г.
7. Особые условия
7.1. В случае невыполнения Управляющей компанией настоящего Договора Собственник вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке. При этом Управляющая компания обязана возместить Собственнику причиненные ему убытки и ущерб.
7.2. Собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, уведомив об этом за три месяца Управляющую компанию.
Управляющая компания
реквизиты, подпись
Собственник
паспортные данные, подпись.
| Договор, предлагаемый собственникам жилья, не отражает их интересов и является однобоким в угоду управляющих компаний. Инженером Даниловым В.С. разработан проект договора, который учитывает интересы обеих договаривающихся сторон. |
Другие статьи номера в рубрике Защита прав:
