Защита прав
Брат-риелтор продал квартиру
Варвара СЛАВГОРОДСКАЯ, г. Москва
Мать Алексея Мельникова была хроническим алкоголиком, и её лишили родительских прав ещё в середине 80-х годов. Бабушка взяла опекунство над Алексеем и была его единственным родителем, можно так сказать!
В детстве Алексей попал в аварию – его сбила машина, после были какие-то осложнения в мозге, и в 98 году, по окончании 9-го класса, его поставили на учёт в психиатрической больнице. По этой причине его не призывали в армию.
Алексей жил с бабушкой, половина квартиры принадлежала ему (бабушка сразу его сделала собственником), а половина – бабушке. Она сама получила квартиру от государства, работая на строительстве этого дома по специальности. И она оставила Алексею по завещанию свою долю, написав, что дочери ничего не оставляет! В 2006-м году бабушка скончалась.
Единственным родственником Алексея оставался троюродный брат Сергей, который занимался риелторской деятельностью. Сергей часто приходил к ним с бабушкой в гости, и бабушка перед смертью сказала Алексею: «Доверяй только Сергею! Сергей тебе поможет, Сергей тебя никогда не обманет! Всё для тебя сделает».
Действительно, Сергей помог Алексею унаследовать эту квартиру. Ходил с ним к нотариусу, в регистрационную палату. Оформлял все документы вместе… и оформил документ купли-продажи, по которому квартиру продал себе за 152 766 рублей! Это в Москве-то, в июле 2007 года, на улице Кибальчича, где рыночная стоимость 1 кв. м. превышает 50 000 рублей!
Но даже и этих денег Алексей не видел, да и вообще не понимал, что он продаёт эту квартиру! Он думал, что они её оформляют, что брат действует в его интересах… Никаких наводящих вопросов не задавал, так как всецело ему доверял. Никакого подвоха он не ожидал! Он подписал все документы.
Алексей жил он в этой квартире ещё полгода, через полгода брат сказал – тебе надо пожить в другой квартире, мы пока в этой ремонт сделаем. И перевез Алексея на съемную квартиру, поскольку в это время, как раз через полгода (в декабре 2007 г.) Сергей продал квартиру Алексея Надежде Ч.
Нетрудно догадаться, чем должна была закончиться эта история для Алексея, бомжей у нас все прибавляется год от года. Но Алексею повстречалась Алена, которая помогла вернуть квартиру, обратившись к адвокату.
СУД ВЕРНУЛ КВАРТИРУ АЛЕКСЕЮ
Как удалось адвокату Амиряну И.Л. вернуть Алексею квартиру?
Сделки бывают ничтожные и оспоримые. По ничтожным сделкам срок исковой давности составляет три года. (Ничтожная сделка – это такая, что для признания её недействительности не требуется обращения в суд). То есть, она ничтожна априори – она не соответствует закону.
Оспоримые сделки – это сделки, которые признаются недействительными после обращения в суд на основании решения суда.
В данном случае, так как дееспособности Алексей лишен не был, несмотря на то, что он состоял на учёте в ПНД, он был дееспособен. Соответственно, тут имела место оспоримая сделка. И срок исковой давности составлял год. На что сослалась защита, когда обратились в суд с исковым заявлением? Сослались на то, что на момент составления договора купли-продажи, т.е. на момент отчуждения квартиры, Алексей, в силу своего психического заболевания, не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. А в силу п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной.
Тем более, в случае Алексея, брат которого был профессио-налом-риелтором, которого велела слушать бабушка. И который изначально умышленно вводил своего родственника в заблуждение. Впрочем, сама сумма сделки уже говорила сама за себя.
Но основным доказательством в данном деле была экспертиза. Экспертиза проводилась в институте имени Сербского. Перед экспертами ставилось два вопроса – понимал ли Алексей значения своих действий на момент подписания договора на момент совершения сделки и в последующем – до момента обращения с исковым заявлением в суд. Понимал ли он в этот момент значение того, что он совершил?
Эксперты дали однозначный ответ – что и на момент совершения сделки, и в последующем его болезнь мешала ему объективно понимать значение своих действий.
10 июня 2011 года Останкинский суд г. Москвы решил: истребовать квартиру по ул. Кибальчича… из незаконного владения Надежды Ч. и передать ее в собственность Мельникова Алексея.
Взыскать с Сергея Д. В пользу Мельникова Алексея 7000 рублей в счет компенсации расходов по оплате судебной экспертизы.
Хуже всего в этой истории Надежде Ч., которая купила квартиру надо думать, отнюдь не за 150 тысяч рублей. Теперь она должна через суд истребовать свои деньги.
ЗАПОВЕДИ ОТ ЮРИСТА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ
Как не попасть в подобную историю? Ведь вернуть деньги бывает еще труднее, чем квартиру. Как уверяют почти все риелторы, в нашем государстве закон действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников. Поэтому при покупке квартиры следует очень внимательно изучать все документы.
Первое
Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически.
Второе
Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а также историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.
Третье
На что следует обратить внимание – это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.
Четвертое
Собственник и прописанные с ним лица – это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник – постарайтесь определить, не входят ли хозяева жилья в группу риска (алкоголики, наркоманы, лица, психически нездоровые), т.к. это в дальнейшем может принести проблемы, а то и привести к расторжению сделки.
Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверке, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас – нового собственника – в силу признания судом предыдущей сделки недействительной.
Пятое
Необходимо изучить документы БТИ. Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив технический паспорт, причем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить немалые средства на оформление бумаг. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.
Шестое
Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.
Седьмое
По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию. Необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном невинные покупатели.
Восьмое
Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака, и оба супруга имеют на нее права независимо от того, на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца.
Девятое
Стоит обратить внимание на то, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру, и проживать в ней.
Десятое
Обратить внимание также следует на то, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании – то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.
Одиннадцатое
Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Информацию можно узнать по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.
Варвара СЛАВГОРОДСКАЯ, г. Москва
Другие статьи номера в рубрике Защита прав:
